나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100393 [2] 서울특별시 서초구 서초동 1455-9 경남아너스빌 101동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 3275번지 소재 "구반포역" 남측 인근에 소재하는 아파트로서 주위는 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 1455-9번지 소재 "남부터미널역" 서측 인근에 소재하는 아파트로서 주위는 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,평스라브지붕 15층 아파트로서 외벽 : 콘크리트위 페인트 마감. 내벽 : 타일 및 페인트 마감. 창호 : 샷시창호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 22층 공동주택(아파트)로서 외벽 : 콘크리트위 페인트 마감. 내벽 : 타일 및 페인트 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 개별난방설비 등

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며 단지 주변으로 공도에 접하고 있음.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며, 단지 주변으로 공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)

토지이용계획 및 제한상태

1. 방배동 3275번지 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.),건축선(도로경계선에서 3m후퇴) 2. 방배동 3275-1번지 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.),건축선(도로경계선에서 3m후퇴)

공부와의 차이

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100393 (2)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1455-9 경남아너스빌 101동 2층205호

용도: 아파트

감정가: 22억 3천만원

토지 면적: 57.74㎡ (약 17.47평) - 본 물건의 토지 지분 면적

토지 지분: 57.745㎡ (약 17.47평) - 본 물건의 토지 지분 면적

전체 대지 면적 (건축물대장 기준): 3435.5㎡

건물 전용 면적: 127.042㎡ (약 38.42평) (건축물대장상)

건물 면적: 127.04㎡ (약 38.42평) (감정평가상) - (전용면적과 동일함)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케어캠프주식회사

특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인 존재

특수물건 정보: 중복사건, 대항력있는 임차인 존재

건축 정보:

사용승인일: 2005년 10월 14일 (약 19년차)

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 15층 (해당 호실 2층)

1.2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

서울특별시 서초구 서초동 1455-9번지에 위치하며, 남부터미널역 서측 인근 주거지대

주변은 아파트, 학교 등이 혼재되어 있음

교통 상황:

차량 접근 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철역(남부터미널역)으로 대중교통 이용 편리

전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됨

도로 상태:

단지 내 도로가 잘 개설되어 있으며, 단지 주변으로 공도에 접해 있어 차량 통행 원활

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 제2종일반주거지역

군사기지 및 군사시설 보호구역 (대공방어협조구역)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정 기간 내 특정 대상자에 해당 시 허가 필요)

1.3. 권리분석

경매 개시 사건: 서울중앙지방법원 2026타경100393 (2)

말소 기준 권리: 2012년 5월 17일자 주식회사두레에셋대부 근저당권 (을14)

권리 관계:

매각으로 대부분의 권리(근저당, 압류 등)가 소멸될 예정

채권자 케어캠프 주식회사 외 다수 채권 존재

등기부채권 총액 (기록상 합계): 5,209,800,000원 (기록상 합계이며, 매각으로 소멸될 권리 포함)

임차인 현황:

임차인: 김

전입일자: 2009년 4월 6일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 확정일자, 배당신고일자 미상

인수 보증금: 0원

주의사항: 임차인 김 은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 권리관계 및 실제 인수 여부 확인에 각별한 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.4. 상권분석

주변 환경:

주거 지역으로, 아파트 단지와 학교가 인접하여 안정적인 주거 환경 형성

교통 접근성:

남부터미널역 인근으로 지하철 이용 편리

주요 간선도로 접근성이 좋아 시내외 이동 용이

주변 시설:

(정보 부족. 일반적으로 아파트 단지 주변에 형성된 근린 상업 시설 이용 가능)

(주변 학교 정보는 생활정보 섹션에서 다룸)

혐오 시설:

제공된 정보 및 일반적인 주거 지역 특성상 주변에 혐오 시설은 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

아파트 정보:

단지명: 경남아너스빌 101동

주소: 서울특별시 서초구 서초동 1455-9

건축 연도: 2005년 10월 14일

세대수: 55세대

총 층수: 15층 (해당 호실 2층)

주차: 지상 12대, 지하 2대, 총 25대 (제공된 정보 기준. 건축물대장상 실내주차 93면, 실외주차 25면으로 기재되어 있어 상이함)

편의 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 휴게시설, 자전거보관소

교육 환경:

주변 학교 인접으로 자녀 교육 환경 양호

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (김 ):

전입일자(2009-04-06)가 말소기준권리(2012-05-17)보다 앞서 대항력 보유

보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있어, 실제 계약 내용 및 인수 금액에 대한 불확실성이 매우 높음. 인수 금액이 없더라도 명도 과정에서 법적 분쟁 발생 가능성 있음.

중복 경매 사건:

하나은행 외 1건의 임의경매 사건(2026타경141)이 별도로 진행 중

사건 진행 지연 및 복잡성 증가 우려

높은 부채 총액:

등기부상 기재된 채권 총액이 52억원 이상으로 높음. (이 중 상당수는 말소 예정)

토지 거래 제한:

외국인 등 특정 대상자가 아파트 용도로 부지를 취득 시 토지거래허가 필요

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구의 역세권 아파트로 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 기재되어 있는 점은 매우 이례적이며, 인수 보증금은 없으나 명도 과정에서 상당한 시간과 비용, 법적 분쟁이 발생할 수 있는 큰 리스크 요인입니다.

중복 경매 사건으로 인해 경매 절차가 복잡해질 가능성이 있으며, 높은 채권 총액 또한 잠재적 불안 요소입니다.

따라서, 해당 물건에 대한 투자 결정 시에는 임차인과의 명확한 권리관계 및 실제 인수 금액, 명도 가능성 등을 면밀히 조사하고, 이러한 리스크를 충분히 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

서울 서초구의 우수한 입지: 남부터미널역 인접 및 주변 생활 편의 시설 접근성 우수.

주거 선호 지역: 아파트 및 학교 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경.

잠재적 가치: 임차인 관련 리스크 해소 시, 지역 내 시세 반영 가능성.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 22억 3천만원

최근 매매 사례 (2025년 6월, 12월): 20억 8천만원 ~ 23억원 (10,000원 단위 환산 기준) [cite:json1, json2]

본 물건은 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재, 중복 경매 사건 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

이러한 리스크를 고려하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 가산 요소는 없습니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 19억 5천만원 수준으로 산정하는 것을 제안합니다.

(본 제안가는 시장 상황 및 추가적인 권리 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.