나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9065 [6] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제2층 제비216호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지내 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건내 제3층 제에이310호 외 15개호로서, (사용승인일자: 2018.11.30) 외 벽 : 제주석 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 1)~15) 공히 '도시형생활주택(원룸형)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '근린생활시설 및 도시형생활주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 북서측 및 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시 (전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건 축계획심의 대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수 도법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11. 14)) ■ 일련번호 2)~4) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의 대상 구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024- 10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11. 15~2026.11.14)), <추가기재>역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9065 (6)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제2층 제216호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 140,000,000원

토지면적: 25.84㎡ (약 7.82평)

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

사용승인일: 2018년 11월 30일

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리에 소재하며 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치합니다.

주위환경: 주변은 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재된 읍소재지 내 주택 및 상가 혼용지대입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 교통 여건이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 (2019-05-27) 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2,730,000,000원)입니다.

소멸되는 권리: 을1 근저당권 및 이후 접수된 모든 권리(갑5 임의경매 포함)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

1.3. 상권분석

건물 용도: 본 물건은 근린생활시설 및 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

주변 상권: 읍소재지 내 주택 및 상가 혼용지대로서, 다양한 근린생활시설과 숙박시설이 있어 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: '성산파출소' 인근에 위치하며, 공원 및 각종 생활 편의시설에 대한 접근성이 좋습니다.

교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 이동도 용이합니다.

주택 특성: 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 주거 형태입니다.

기본 설비: 기본적인 급배수, 위생, 난방(보일러), 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

관리비 미납: 공용부분에 대한 연체 관리비 1,658,104원(2026.5.20 기준)이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 투자 시 추가적인 비용 부담이 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

토지이용계획: 준주거지역, 고도지구(20M 이하), 역사문화환경보존지역, 토지거래계약허가구역(제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역) 등 여러 규제 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

채무 규모: 등기부채권 총액이 2,730,000,000원으로, 이는 본건 감정가보다 훨씬 높은 수준입니다. 경매 신청 채권액은 서귀포신용협동조합의 1,260,680,000원입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍에 위치한 도시형생활주택으로, 성산일출봉 관광지와 인접하여 관광객 수요를 기반으로 한 임대 수익 창출 가능성이 있는 투자 상품입니다. 2018년에 사용 승인이 완료된 비교적 신축 건물이며, 기본적인 생활 편의 설비를 잘 갖추고 있습니다.

그러나 공동담보 물건으로 채무 총액이 상당하며, 공용부분 관리비 미납 가능성, 그리고 토지이용계획상의 여러 규제사항을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

성산일출봉 인근 관광지: 뛰어난 접근성으로 관광객을 대상으로 한 임대 수익률 증대 기대.

신축 건물: 2018년 준공으로 노후화가 적어 유지보수 비용 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

준주거지역: 주거 시설 외 상업 시설 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 140,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 5월~7월):

* 33.55㎡ (2층): 88,000,000원

* 37.68㎡ (5층): 148,000,000원

* 34.56㎡ (2층): 118,000,000원

본건의 면적은 29.93㎡로, 최근 거래된 사례 중 가장 작은 면적(33.55㎡)보다 작습니다. 2층에 위치한 33.55㎡ 면적의 물건이 88,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 예상 가치는 이보다 낮게 형성될 수 있습니다. 또한, 34.56㎡ 면적의 물건이 118,000,000원에 거래되었고, 37.68㎡ 물건은 148,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 면적이 가장 작고, 공용부분 관리비 미납 인수 가능성 등 추가적인 고려사항이 있습니다. 이에 따라, 최근 거래 사례의 하한선 및 중간값을 참고하고, 면적 차이를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.