나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9065 [3] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제4층 제에이421호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지내 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건내 제3층 제에이310호 외 15개호로서, (사용승인일자: 2018.11.30) 외 벽 : 제주석 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 1)~15) 공히 '도시형생활주택(원룸형)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '근린생활시설 및 도시형생활주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 북서측 및 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시 (전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건 축계획심의 대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수 도법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11. 14)) ■ 일련번호 2)~4) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의 대상 구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024- 10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11. 15~2026.11.14)), <추가기재>역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경9065 (3)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제4층 제에이421호

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2018년

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.25㎡ (약 0.98평)

토지지분: 3.2468018720748835㎡ (약 0.98평)

건물면적: 21.91㎡ (약 6.63평)

건물지분: 21.91㎡ (약 6.63평)

1.3. 감정가 및 채권 총액 비교

감정가: 97,000,000원

등기부채권 총액: 2,730,000,000원 (27억 3천만원)

본건 감정가 대비 채권 총액이 매우 높아, 경매 진행 시 유찰 가능성이 높습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치합니다. 주변으로는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지 내 주택 및 상가 혼용지대로, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로가 있어 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

물건은 준주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(일출봉, 2023.12.29), 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 속해 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역, 2024.11.15~2026.11.14)으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 및 채권 정보

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 케OOOOOOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2019년 5월 27일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 채권액은 2,730,000,000원입니다. 2025년 11월 14일 제주지방법원으로부터 임의경매개시결정이 있었습니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

등기부상 주요 권리로는 소유권이전1번신탁등기말소(갑2), 근저당권(을1, 말소기준권리), 소유권이전신탁(갑4), 임의경매(갑5) 등이 있습니다. 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리나 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수주의 사항 (임차인, 관리비 등)

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 조사되어 있어, 추후 확인이 필요합니다.

본건은 공용부분에 대한 연체 관리비(2026.5.20 기준 금 1,362,030원)가 발생하였으며, 이는 매수인에게 인수될 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 성산읍 지역은 관광지(성산일출봉)와 인접해 있으며, 숙박시설, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

4.2. 건물 내부 시설

건물은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕 6층 건물 중 4층에 위치합니다. 기본적인 급배수 및 위생 설비, 보일러에 의한 난방 설비, 승강기, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다. 2018년 사용승인을 받아 비교적 신축급에 속합니다.

4.3. 주변 편의/공공 시설

'성산파출소'와 근거리에 위치하며, 읍소재지 내에 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 규제

본건은 고도지구, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역) 등 다양한 도시계획 및 건축 규제가 적용됩니다. 이는 향후 건축이나 개발 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

5.2. 금전적 리스크

총 채권액이 27억 3천만원에 달하는 반면, 감정가는 9천 7백만원으로 매우 높은 부채 비율을 보입니다. 이로 인해 첫 경매에서 유찰될 가능성이 높으며, 재매각 과정에서 가격이 추가로 하락할 수 있습니다. 또한, 공용부분 연체 관리비 1,362,030원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점도 금전적 부담 요인입니다.

5.3. 권리 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로 조사되어, 혹시 모를 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 등 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 제주 성산읍의 관광지 인근에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나, 매우 높은 총 채권액과 감정가의 괴리, 그리고 연체 관리비 인수 가능성, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 높은 채무 규모는 첫 경매에서 유찰될 가능성을 시사합니다.

7. 투자 포인트

* 성산 지역의 관광 및 개발 프리미엄: 성산일출봉 인근 지역은 꾸준한 관광 수요가 있으며, 제주 제2공항 개발 예정 지역으로 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 소형 신축급 주택: 2018년 준공된 원룸형 주택으로, 1인 가구 대상 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 감정가 수준의 낮은 시작가: 감정가가 9,700만원으로, 소액으로 투자를 고려해 볼 수 있습니다. (단, 채권 총액 및 유찰 가능성 고려 필요)

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석 (매매 사례 기반)

최근 2026년 5월부터 7월 사이 동일 단지("성산리치유클래시아")에서 거래된 유사 면적(약 33~37㎡)의 연립다세대 주택 매매가는 8,800만원에서 14,800만원 사이입니다.

이를 면적당 단가로 환산하면 약 262만원/㎡ ~ 393만원/㎡ 수준입니다.

본건의 전용 면적은 21.91㎡(약 6.63평)으로, 이를 최근 매매 사례의 면적당 단가에 적용해 보면 약 5,750만원에서 8,600만원 사이의 가치로 추정할 수 있습니다.

제시된 감정가는 9,700만원으로, 최근 매매가 범위 및 면적을 고려할 때 다소 높은 편으로 볼 수도 있으나, 4층이라는 층수 이점을 고려한 가격일 수 있습니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 높은 채권 총액으로 인해 첫 경매에서 유찰될 가능성이 매우 높습니다. 만약 첫 경매에 참여한다면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

최근 거래된 유사 면적의 하한가(8,800만원)와 본건의 감정가(9,700만원)를 고려하여, 예상 입찰가는 8,000만원에서 9,500만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

입찰 시에는 반드시 공용부분 연체 관리비 인수 여부 및 금액, 임대차 관계 등을 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.