나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101549 [3] 경기도 군포시 부곡동 1246 군포에이스더블유밸리지식산업센터 2층214호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 부곡동 소재 "부곡중앙초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 지식산업센터, 중소규모 공장, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 / 지상13층 중 제2층 제213호 외 2개호로서 외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감 등 내벽: 몰탈 위 페인팅 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호 1, 2, 3 공히 지식산업센터임.(기호 1, 3은 공실임. "사진용지" 참조)

설비내역

천장 부착형 에어컨설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 장방형 토지로 공장(지식산업센터) 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 17미터, 서측으로 폭 약 11미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역(2017-07-28) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2017-07-28)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2017-07-28)(접합), 가축사육제한구역(2022-09-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(2017-07-28)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-09-05)(~2028-09-04, 의왕군포안산 공공주택지구),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)

공부와의 차이

의뢰목록 및 등기사항전부증명서 상 본건 토지의 지목은 "대지"이나, 토지대장에 의하면 2021.09.02에 지목이 "공장용지"로 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101549 (3)

* 소재지: 경기도 군포시 군포첨단산업2로7번길 8 (부곡동) 2층214호 (군포 에이스 더블유밸리 지식산업센터)

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 1억 20,000,000원

* 토지면적: 11.39㎡ (약 3.45평)

* 토지지분: 11.39㎡

* 건물면적: 35.22㎡ (약 10.66평)

* 건물지분: 35.22㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 군포시 부곡동 소재 "부곡중앙초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 지식산업센터, 중소규모 공장, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

* 도로상태: 본건 북측 및 남측으로 폭 약 17미터, 서측으로 폭 약 11미터의 도로에 각각 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 일반산업단지, 과밀억제지역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있음.

1.2. 건물정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하3층 / 지상13층 중 제2층 214호. 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창호 등임.

* 이용상태: 본건은 지식산업센터로 이용 중임. (해당 호실의 공실 여부는 현장 확인 필요)

* 설비내역: 천장 부착형 에어컨 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 주차장 설비 등이 설치되어 있음.

* 건축물대장 요약:

* 건물명: 군포 에이스 더블유밸리

* 주용도: 공장 (지식산업센터)

* 총 층수: 지하 3층 / 지상 13층

* 사용승인일: 2021년 07월 28일

* 총 연면적: 약 38,240.39㎡

* 건축면적: 약 3,724.32㎡

* 총 세대수(호수): 502호

* 주차 대수: 283대 (실내 자주식)

* 공부와의 차이: 의뢰목록 및 등기사항전부증명서 상 토지 지목은 "대지"이나, 토지대장에 의하면 2021.09.02에 지목이 "공장용지"로 변경되었음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을1: 2021-09-02, 농협은행 주식회사, 근저당, 금129,600,000원. 본 경매로 소멸될 것으로 예상됨.

* 기타 권리사항:

* 갑3: 2021-09-02, 주식회사요산요수, 소유권이전2번신탁등기말소

* 갑4: 2021-09-02, 이지현, 소유권이전 (매매)

* 갑8: 2025-12-05, 유케이제십차유동화전문, 임의경매, 378,069,409원. 본 경매 절차 진행으로 소멸될 권리임.

* 등기부채권 총액: 129,600,000원 (말소기준권리 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 각종 근린생활시설, 지식산업센터, 중소규모 공장, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 다양한 상업 및 업무 활동이 이루어지는 지역임.

* 개발 잠재력: 준공업지역, 일반산업단지, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 부곡중앙초등학교가 북측 인근에 위치.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않음. (추후 현장 조사 및 지도 검색을 통해 재확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 건물 이용 상태에 공실 정보가 언급되어 있어, 해당 호실(214호)의 실제 공실 가능성 및 임대 용이성에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 채권 구조 및 관련 법적 절차가 복잡할 수 있어 주의 요망.

* 토지거래허가구역: 일부 토지 거래 시 제한이 있을 수 있으므로, 관련 규정 확인 필요.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 군포시 부곡동에 위치한 지식산업센터로, 산업단지 내 입지하여 사업적 가치가 높을 것으로 판단됨.

* 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 준공업지역 및 일반산업단지로 지정되어 있어 향후 발전 가능성이 있음.

* 등기부상 권리는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 보이며, 인수할 보증금 있는 임차인은 없음.

* 다만, 유동화 물건이라는 점과 공실 가능성은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인임.

1.8. 투자 포인트

* 지역 산업 기반: 군포시 일반산업단지 내 위치로 안정적인 사업체 수요 기대.

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 낙찰가율 및 지역 시세 비교를 통해 합리적인 투자 기회 모색 가능.

* 다목적 활용: 실사용 목적(사무실, 공장 등) 또는 임대 수익 창출 목적 모두 고려할 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수 보증금이 없는 것으로 확인됨.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 낙찰가율, 지역 내 시세 동향, 공실률, 건물의 상태 및 향후 개발 전망 등을 종합적으로 분석해야 함.

* 감정가 120,000,000원을 기준으로, 시장 상황을 고려하여 신중하게 결정해야 할 사항임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.