나이스옥션 법원경매 서산 2026타경152 [2] 충청남도 태안군 남면 몽산리 686-20 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2026.05.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1)∼(2)는 충청남도 태안군 남면 몽산리 소재 "몽산포항" 북동측에 위치하며, 부근은 몽산포항을 따라 형성된 횟집 등 근린생할시설이 혼재하는 해안 상가지대이며, 해안 후면은 주택 및 팬션이 혼재하고 있음.

교통상황

본건 (1)은 차량 출입 가능하며, (2)는 차량 출입 용이하고, 인근에 시내버스 정류장 및 몽산포항에는 종점이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

기호(1) 대체로 사다리형의 토지로, 이행지임. 기호(2) 정방형 토지로, 주상용지임.

인접 도로상태

기호(1) 남서측으로 개설된 폭 약4m의 콘크리트 포장도로에 접하며, 기호 (2) 남서측에 있는 몽산포항 광장을 이용하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1. 몽산리 686-48 보전관리지역 가축사육제한구역(130m일부 제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한구역(1500m일부 제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법> 기호 2. 몽산리 686-20 계획관리지역 가축사육제한구역(130m일부 제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 가축사육제한구역(1500m일부 제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당 없음.

공부와의 차이

기호 (1) 공부상 지목 임야이나 현황 주거나지의 성격을 가진 이행지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대사항 미상임. 2. 기호 1 토지는 입구를 막고 있어 통행에 지장이 있으니, 경매 진행 및 참여시 유의 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (3) 벽돌구조 칼라강판지붕, 슬래브지붕 2층으로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 사이딩 마감, 타일 및 벽돌 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 타일 및 벽지 마감, 창호는 목조 및 샤시 마감.

이용상태

기호 (3) 1층; 식당, 화장실, 보일러실, 창고 및 주방임. 2층; 주택 및 식당임.

설비내역

기호 (3) 기름보일러 및 심야전기보일러, 전기시설, 위생 및 급배수 설비, 가스설비 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 (ㄱ) 철파이프조 판넬지붕 처마 약 9㎡, (ㄴ) 철파이프조 판넬지붕 처마 약 30.78㎡, (ㄷ)경량철골조 판넬지붕 창고 약 7.8㎡, (ㄹ)철파이프조 천막지붕 창고 및 수조 약14㎡, (ㅁ)경량철골조 판넬지붕 창고 약 2.8㎡ 제시외 수목 (ㅂ) 동백나무, 황금측백나무 등이 소재함.

공부와의 차이

기호 (3) 공부상 지목 1층 163.1㎡이나 현황 약 156.72㎡로 면적이 오차범위 내로 공부면적을 기준하여 평가하였음. 기호 (3) 공부상 벽돌구조 슬레이트이나 현황 벽돌구조 칼라강판 지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임. 2. 제시외 건물 (ㄱ)∼(ㅁ) 및 제시외 수목 (ㅂ)은 개략적으로 면적 및 주수를 산정하였 으므로 추후 정밀 측량시 면적 및 주수가 상이 할 수도 있으므로, 경매 진행 및 참여시 유의 하시기 바람.

물건 비고

목록2,3 일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ)~(ㅁ) 및 제시외 수목 (ㅂ) 각 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2026타경152 (2)

소재지: 충청남도 태안군 남면 몽산리 686-20

용도: 근린주택 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 단독주택)

감정가: 788,640,160원

토지면적: 404.00㎡ (약 122.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 339.92㎡ (약 102.83평)

건물 제시외면적: 65.38㎡ (약 19.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 백OO

특이사항: 공동담보

주의사항: 목록2,3 일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ)~(ㅁ) 및 제시외 수목 (ㅂ) 각 매각 포함.

건축물 정보: 벽돌구조, 2층 건물 (사용승인일: 1985년) [cite: JSON]

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 태안군 남면 몽산리 소재 "몽산포항" 북동측에 위치하고 있습니다 [cite: prompt].

주위는 몽산포항을 따라 형성된 횟집 등 근린생활시설이 혼재하는 해안 상가지대이며, 해안 후면으로는 주택 및 팬션이 혼재하고 있습니다 [cite: prompt].

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 몽산포항 종점이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다 [cite: prompt].

토지 기호(1)은 대체로 사다리형의 이행지이며, 기호(2)는 정방형의 주상용지입니다 [cite: prompt].

기호(1)은 폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 접하며, 기호(2)는 몽산포항 광장을 이용합니다 [cite: prompt].

토지 이용 계획상, 기호 1은 보전관리지역, 기호 2는 계획관리지역이며, 두 필지 모두 가축사육제한구역에 해당합니다 [cite: prompt].

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있습니다 (개요 미상) [cite: prompt].

총 등기부 채권액은 820,000,000원입니다 [cite: prompt].

말소기준권리는 2011년 10월 4일 접수된 남면새마을금고의 근저당 (을10, 390,000,000원)입니다 [cite: prompt].

이 외 다수의 근저당 및 강제경매가 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다 [cite: prompt].

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다 [cite: prompt].

임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원이며, 별도 임차인 정보가 명시되지 않았습니다. 따라서 실제 임차인 존재 여부 및 인수 여부는 현장 조사와 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 몽산포항 인근의 해안 상가지대에 위치하며, 횟집 등 다양한 근린생활시설과 관광객을 위한 팬션이 밀집해 있는 지역입니다 [cite: prompt, 5].

주변의 관광 수요를 기반으로 한 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

다수의 부동산 매물 정보에서 바닷가 인근 토지 및 숙박시설(펜션, 모텔 등)이 다수 거래되고 있으며, 평당 가격은 위치와 개발 가능성에 따라 평당 10만원대부터 100만원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다.

특히, 몽산포해수욕장 인근의 개발 가능한 토지는 건축 허가 득 시 평당 149만원 이상에 거래되기도 하는 등 높은 가치를 지니고 있습니다.

본 물건과 유사한 용도의 근린생활시설 및 주택의 경우, 몽산포항 인근의 상권 특성을 고려할 때 꾸준한 수요가 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스 정류장 및 몽산포항 종점 이용이 가능하여 대중교통 이용에도 불편함이 없습니다 [cite: prompt].

편의시설: 몽산포항 주변에 식당, 마트 등 기본적인 근린생활시설이 위치해 있어 이용이 편리합니다.

주변 환경: 해안가에 위치하여 바다 접근성이 우수하며, 관광지로서의 장점을 가집니다. 다만, 상가지대가 혼재되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 중 기호(1)의 입구가 막혀 있어 통행에 지장이 있을 수 있으며, 경매 진행 및 참여 시 유의가 필요합니다 [cite: prompt].

감정평가서상 제시외 건물 (ㄱ)~(ㅁ) 및 제시외 수목 (ㅂ)이 매각에 포함되나, 정밀 측량 시 면적이나 수량이 상이할 수 있습니다 [cite: prompt].

건축물대장상 사용승인일이 1985년으로 노후된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있습니다 [cite: JSON].

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 축종의 사육이 제한됩니다 [cite: prompt].

임대 관계가 미상인 점, 제시외 건물 및 수목의 정확한 면적/가치 파악 필요성 등 추가 확인이 요구됩니다 [cite: prompt].

주변에 혐오시설(축사 등)은 육안으로 확인되지 않아 부정적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 태안군 남면 몽산리 몽산포항 인근의 해안 상가지대에 위치한 근린주택입니다.

관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 운영 또는 숙박시설(팬션 등) 활용에 유리한 입지를 가지고 있습니다.

총 채권액 대비 감정가가 높지만, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 일부 토지의 통행 제한 가능성, 제시외 건물 및 수목의 포함, 건물의 노후도, 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

몽산포항 인근의 상권 성장 잠재력과 관광 수요를 고려할 때, 현 시세 및 물건의 특성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

몽산포항 및 해수욕장 인근의 뛰어난 관광 입지.

1종/2종 근린생활시설 및 단독주택 용도로 활용 가능한 다목적 건물.

토지와 건물 일괄 매각으로 다양한 개발 및 활용 가능성.

주변 지역의 높은 토지 가치 상승 잠재력 (특히 개발 가능한 토지).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 788,640,160원.

인근 유사 물건 시세 분석:

주변 토지 시세는 위치와 개발 가능성에 따라 평당 10만원부터 100만원 이상까지 다양하게 형성되어 있으며, 몽산포 해수욕장 인근의 개발 용지는 평당 149만원 이상으로 거래되기도 합니다.

몽산포 해수욕장 인근 펜션 부지가 5.3억 원에 매물로 나온 사례가 있습니다.

본 물건은 토지 약 122평에 1985년식의 2층 건물 약 103평이 포함된 근린주택입니다. 건물 노후도, 일부 토지의 통행 제약 가능성, 제시외 건물 및 수목 포함에 따른 불확실성 등을 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 감정가 7.88억 원은 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 현장 조사 결과와 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 시세 및 본 물건의 장단점을 고려하여, 예상 입찰가 범위는 5억 5천만원 ~ 6억 7천만원으로 제시합니다. 최종 입찰가는 현장 조사와 경매 분위기를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.