나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30613 [2] 전라남도 영광군 영광읍 남천리 51-4 영광수하임아파트 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 구분건물은 전라남도 영광군 영광읍 도동리 소재 영광읍사무소 서측 인근에 위치하고, 주위는 미성숙 로변 상가지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 오피스텔 및 아파트 용도 집합건물 내 2층 204호, 내 2층 205호, 내 3층 304호, 내 3층 305호 구분건물로서, 1동의 건물외벽은 콘크리트벽체위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC샷시 이중창임.

이용상태

각각의 구분건물은 주거용 오피스텔입니다.

설비내역

각각의 구분건물은 급,배수설비, 난방설비, 급탕설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지2필은 부정형 완경사로서, 아파트 및 오피스텔 집합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 일단지 토지는 중로에 접하고, 출입도로상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 일단지 토지는 일반상업지역, 가축사육제한구역(2022-10-25)(금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이고, 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

각 구분건물의 임대내역 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30613 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 비아신용협동조합 (자료상 비OOO으로 표기됨)

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 영광군 영광읍 남천리 51-4 영광수하임아파트 2층 205호

용도: 오피스텔

토지면적: 23.56㎡ (약 7.13평)

토지분: 23.5616㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.48㎡ (약 14.67평)

건물분: 48.4807㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 98,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 오피스텔 및 아파트 집합건물 내 2층 205호. 건물 외벽은 콘크리트벽체 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC 샷시 이중창임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 구분건물은 전라남도 영광군 영광읍 도동리 소재 영광읍사무소 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 미성숙 로변 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

간선도로 접근성 및 대중교통 이용 등 도로교통 사정이 무난합니다.

2.3. 인접 도로상태

대지권의 목적인 토지는 중로에 접하고 있으며, 출입도로 상태 또한 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 현황이 존재했습니다.

* 소유권보존: 2014-05-07 (주식회사신풍)

* 근저당: 2014-06-09, 비아신용협동조합, 254,400,000원 (말소기준권리)

* 가압류: 2025-03-25, 주택도시보증공사, 1,000,000,000원 (광주지방법원 2025카합50109)

* 임의경매: 2026-03-03, 비아신용협동조합, 227,553,115원 (광주지방법원 2026타경30613)

총 채권액 합계는 1,254,400,000원입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 강형욱 (강 )

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-09-09

확정일자: 2024-09-09

배당신고일자: 2026-04-03

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 또한 인수되지 않습니다.

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 말소되며, 임차인의 보증금 또한 인수할 필요가 없습니다. 따라서 낙찰자는 권리관계가 깨끗한 물건을 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 위치한 지역은 미성숙 로변 상가지대로, 주변에 편의점, 카페 등이 들어서고 있으나 공실도 일부 관찰됩니다. 영광읍내는 두 개의 상권이 형성되어 있으며, 메인 도로를 따라 영광읍내가 발전하는 양상입니다.

4.2. 상권 활성화 정도

현재 상권은 아직 성숙되지 않은 단계로 판단됩니다. 다만, 기독병원 인근이나 터미널 상권도 존재하여 기본적인 상업 활동은 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 영광읍사무소가 위치해 있으며, 기독병원 등 의료시설 접근성이 양호합니다. 또한, 예술의 전당이 가까이 있어 문화생활을 즐기기 좋습니다. 우산공원 산책로 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

주변에 초, 중, 고등학교가 위치할 가능성이 높으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 기타 생활 편의시설

건물 내부에 급, 배수, 난방, 급탕, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상 권리 관계 및 임차인 현황을 고려할 때, 인수해야 할 권리나 보증금이 없어 법적 리스크는 매우 낮다고 판단됩니다.

6.2. 물리적 리스크

건물 노후도나 하자 여부는 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 감정평가서상 별도의 특이사항은 기재되지 않았습니다.

6.3. 지역 리스크

토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있으나, 오피스텔 용도에 미치는 영향은 미미할 것으로 보입니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과 나타나지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

전라남도 영광군 영광읍에 소재한 '영광수하임아파트' 내 오피스텔 물건입니다. 미성숙 상가지대에 위치하지만, 기본적인 교통 및 도로 접근성이 양호하며, 권리관계가 깨끗하고 인수 부담이 없어 경매 투자에 대한 접근성이 용이한 편입니다.

7.2. 투자 가치

지역의 개발 잠재력과 향후 상권 활성화 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 현재 감정가 9,800만원 기준으로, 현 시세와 비교하여 합리적인 수준에서 입찰한다면 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 모든 권리 소멸로 인한 권리관계의 명확성

* 임차인 보증금 미인수 (인수 보증금 0원)

* 표준적인 오피스텔의 구조 및 설비 완비

* 양호한 도로 접근성 및 교통 환경

8.2. 기회

* 지역 개발 및 상권 활성화 시 잠재적 가치 상승

* 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 임대 수익률 개선 가능

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

해당 물건과 유사한 오피스텔의 매매 및 임대 시세를 분석한 결과, 영광읍 지역 내 오피스텔의 시세는 다양하게 분포하고 있습니다. 본건의 감정가는 9,800만원으로, 건물 면적(48.48㎡) 대비 1㎡당 약 202만원 수준입니다. 주변 아파트 단지의 시세가 2026년 9월 기준 평균 9,000만원 내외로 형성되어 있는 점을 감안할 때, 본건 오피스텔의 감정가는 시장 상황을 반영한 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 오피스텔의 구체적인 매매 시세 정보를 직접적으로 파악하기는 어려웠습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려하지 않습니다.

감정가 98,000,000원과 주변 부동산 시세 현황을 종합적으로 고려하여, 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

본건의 경우, 권리 관계가 매우 깨끗하고 인수 부담이 없는 점을 고려하여 감정가를 기준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 미성숙 상권이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 88,000,000원 ~ 98,000,000원

(이는 권리분석 결과와 감정가를 바탕으로 한 잠정적 제안이며, 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 반영하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.