나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511489 [2] 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 10층공존-1025호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '뷰티풀파크((구)검단일반산업단지)' 내 위치하고 있으며, 주위는 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 공업지대으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건물 내 제10층 1024호 외 3개호으로서,
(사용승인일 : 2016.08.19.)
외벽 : 커튼월 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기본적이 위생 및 급배수시설, 옥내 소화전, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 25m 내외 도로에 접하며, 남서측 및 북동측으로 노폭 약 15m 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건은 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 대상물건의 내부구조 및 이용상황은 건축물현황도 및 외부 관찰 등을 기준으로 작성하였으며, 실제 내부구조 및 이용상황과 상이할 수 있는바, 경매 진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

제시외 물건 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511489 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 10층공존-1025호

용도: 지식산업센터

건물 사용승인일: 2016.08.19.

1.3. 평가 및 면적

감정가: 415,000,000원

토지면적: 49.37㎡ (약 14.93평)

토지지분: 49.37㎡ (약 14.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 158.76㎡ (약 48.02평)

건물지분: 158.76㎡ (약 48.02평)

건물 제시외면적: 3.56㎡ (약 1.08평)

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.5. 특이사항

특이사항: 토지거래허가구역

주의사항: 제시외 물건 포함

특수물건정보: 토지거래허가구역

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동에 위치한 '뷰티풀파크((구)검단일반산업단지)' 내에 있으며, 주변은 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 공업지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 가능하며, 제반 교통상황은 보통인 편입니다. 인천지하철 2호선 오류역이 도보 약 18분 거리에 위치합니다.

2.3. 건물의 구조 및 외관

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제10층에 위치하고 있습니다. 사용승인일은 2016년 08월 19일입니다. 외벽은 커튼월 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈위 페인트, 창호는 하이샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

2.4. 이용상태

본건은 지식산업센터(공장)로 이용 중에 있습니다.

2.5. 설비내역

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 시설, 옥내 소화전, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 인접 필지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 현재 공업용 건부지로 이용되고 있습니다.

2.7. 인접 도로 상태

본건은 북서측으로 노폭 약 25m의 도로, 남서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 15m의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크)으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한하며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 말소기준권리는 2023년 06월 09일에 접수된 중소벤처기업진흥공단의 근저당권(을1, 채권금액 1,800,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들(갑4~갑9)은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권 이전 등기(갑2, 갑3)는 매각으로 소멸되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. (단, 상세 임대차 관계는 미확인 상태일 수 있으므로 현장 조사 필요)

3.3. 제시외 물건

건물 제시외 면적 3.56㎡가 있으며, 제시외 물건은 매각에 포함됩니다.

3.4. 특별 인수 사항

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 입지

본건이 속한 블루텍 지식산업센터는 검단일반산업단지 내에 위치하여 주변에 다수의 관련 산업 시설 및 지원 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. 이는 사업 운영에 필요한 인프라 접근성을 높이는 요소가 될 수 있습니다.

4.2. 지역 개발 잠재력

인천 서구 오류동 일대는 지속적인 산업단지 개발 및 교통망 확충이 이루어지고 있어 향후 지역 경제 활성화 및 상권 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 지식산업센터로서, 주거 목적이 아닌 업무 및 제조 시설로의 이용을 전제로 합니다. 따라서 주변 근린생활시설의 접근성은 업무 편의성을 제공할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

인천지하철 2호선 오류역 접근성과 다수의 도로망 접합성은 물류 이동 및 직원 출퇴근에 유리한 조건을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 내부 확인이 곤란한 상황으로, 건축물 현황도 및 외부 관찰을 토대로 작성되었습니다. 실제 내부 구조 및 이용 현황과 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 외국인의 주택용도 취득에 한정되는 사항으로 판단됩니다. 다만, 해당 지역 내 부동산 거래 시 관련 규정 확인은 필요합니다.

6.3. 제시외 물건

건물 제시외 면적 3.56㎡ 및 제시외 물건 포함 매각 결정은, 건축물대장상의 면적 외 부속 시설물이 존재함을 의미하며, 이에 대한 정확한 확인 및 소유권 이전 시의 법적 문제 검토가 필요합니다.

6.4. 혐오시설 근접성

현재까지의 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반산업단지라는 입지 특성상 일부 시설과의 근접 가능성은 배제할 수 없으므로, 최종 입찰 전 주변 환경에 대한 추가적인 조사가 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경511489 (2) 물건은 인천광역시 서구 오류동 소재 블루텍 지식산업센터로, 일반공업지역 내 위치하며 교통 접근성이 양호한 편입니다. 2016년 준공된 건물로 최신 설비를 갖추고 있으며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정으로 비교적 명확합니다. 다만, 내부 확인이 불가하고 제시외 물건이 포함된 점, 토지거래허가구역 지정 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 지식산업센터로 제조업 및 관련 사업체 운영에 적합한 입지입니다.

* 양호한 도로망과 대중교통 접근성으로 물류 및 인력 운용에 이점이 있습니다.

* 비교적 명확한 권리관계로 낙찰 후 명도 관련 부담이 적을 수 있습니다.

* 신축 연도(2016년) 대비 건물 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계, 시장 동향, 입찰 참여자 수 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건의 경우 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가 415,000,000원을 기준으로 하여 시장가치 및 수익률 분석 후 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 별도의 시세 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.