나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511489 [3] 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 10층공존-1026호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '뷰티풀파크((구)검단일반산업단지)' 내 위치하고 있으며, 주위는 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 공업지대으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건물 내 제10층 1024호 외 3개호으로서,
(사용승인일 : 2016.08.19.)
외벽 : 커튼월 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기본적이 위생 및 급배수시설, 옥내 소화전, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 25m 내외 도로에 접하며, 남서측 및 북동측으로 노폭 약 15m 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건은 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 대상물건의 내부구조 및 이용상황은 건축물현황도 및 외부 관찰 등을 기준으로 작성하였으며, 실제 내부구조 및 이용상황과 상이할 수 있는바, 경매 진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

제시외 물건 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511489 (3)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 10층 공존-1026호

용도: 지식산업센터

감정가: 415,000,000원

토지면적: 49.37㎡ (약 14.93평)

토지 지분: 49.37㎡ (약 14.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 158.76㎡ (약 48.03평)

건물 지분: 158.76㎡ (약 48.03평)

건물 제시외면적: 3.56㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소벤처기업진흥공단

특이사항: 토지거래허가구역

주의사항: 제시외 물건 포함

특수물건정보: 토지거래허가구역 (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 오류동에 위치한 '뷰티풀파크'(구 검단일반산업단지) 내에 소재하고 있습니다. 주위는 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 공업지대로 형성되어 있습니다. 북서측으로 노폭 약 25m, 남서측 및 북동측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 1.주변 환경

'뷰티풀파크'(구 검단일반산업단지)는 2005년 조성되었으며, 인천도시공사가 조성하고 뷰티풀파크관리공단이 운영하고 있습니다. 본건이 위치한 블루텍 건물은 지하 2층, 지상 15층 규모로, 2016년 8월 19일 사용승인을 받았습니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 커튼월, 내벽은 몰탈 위 페인트, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

말소기준권리: 을1 근저당권 (중소벤처기업진흥공단, 2023-06-09 접수)

이하 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑2 등기구분: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (주식회사 이안뷰디앤씨)

* 갑3 등기구분: 소유권이전 (주식회사 코리아베스트네트워크)

* 갑4 등기구분: 가압류 (정재만, 2025-04-01 접수)

* 갑5 등기구분: 가압류 (신용보증기금, 2025-05-01 접수)

* 갑6 등기구분: 가압류 (중소기업중앙회, 2025-06-24 접수)

* 갑7 등기구분: 가압류 (인천신용보증재단, 2025-06-26 접수)

* 갑8 등기구분: 임의경매 (중소벤처기업진흥공단, 2025-08-12 접수, 인천지방법원 2025타경511489) - 본건 경매개시 결정 등기

* 갑9 등기구분: 압류 (서인천세무서장, 2025-12-29 접수)

* 갑10 등기구분: 압류 (서구(인천광역시), 2026-02-23 접수)

총 채권액은 2,400,348,531원입니다.

1.2. 1.임차인 현황

제시된 정보에 따르면 임차인 현황은 다음과 같습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상입니다.

주의: 임차인 정보가 명확히 확인되지 않았으므로, 인수 여부 및 보증금, 차임 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 뷰티풀파크(구 검단일반산업단지)는 다양한 업종의 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 인천 서구 지역 산업 활동의 중심지 중 하나입니다. 일반공업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있어 물류 이동 및 접근성이 용이합니다.

최근 인천 지역 지식산업센터는 과잉 공급으로 인한 공실 문제가 나타나고 있으나, 본건은 산업단지 내 위치하여 상대적으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.3. 1.토지이용계획 및 제한상태

* 일반공업지역

* 지구단위계획구역 (뷰티풀파크)

* 대로3류 (폭 25m~30m), 중로2류 (폭 15m~20m) 도로 접합

* 가축사육제한구역 (2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 일반산업단지 <산업입지 및 개발에 관한 법률>

* 성장관리권역 <수도권정비계획법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

1.4. 생활정보

본건은 지식산업센터로, 주로 업무 및 제조 활동을 위한 공간으로 이용됩니다. 단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 1.교통 편의시설

* 교통: 북서측 약 25m, 남서측 및 북동측 약 15m 도로에 접함. 인근 버스정류장 소재.

* 편의시설: 단지 내 근린생활시설, 주변 상업시설 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 일정 기간 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 거래 시 허가를 받아야 합니다 (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

* 제시외 물건 포함: 매각물건에 제시외 물건이 포함되어 있어, 별도 확인 및 처리가 필요할 수 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 이해관계인의 폐문·부재로 인해 내부 확인이 어려워, 건축물현황도 및 외부 관찰 등을 기준으로 작성되었습니다. 실제 내부 구조 및 이용 상황과 상이할 수 있으므로 현장 재확인이 필수입니다.

* 지식산업센터 공실률: 인천 지역 전반적으로 지식산업센터의 공실률이 높은 편이라는 분석이 있습니다. 투자나 임대 시 공실 위험을 고려해야 합니다.

* 환경 문제: '뷰티풀파크'(구 검단일반산업단지) 내 일부 환경 문제(폐수 배출 등)가 보도된 바 있어, 단지 전체의 이미지에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 오류동 소재 '뷰티풀파크' 내에 위치한 지식산업센터로, 감정가는 415,000,000원입니다. 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 2026년 8월 25일 이후에는 해제될 예정입니다. 건물 자체는 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 제반 교통 및 도로 상황이 양호한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위의 근저당, 가압류, 압류 등이 다수 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 보증금은 0원으로 인수 부담은 없습니다.

다만, 최근 지식산업센터 시장의 전반적인 공실률 상승 추세와 과거 산업단지 내 환경 관련 이슈 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 내부 확인이 곤란하여 실제 상태는 현장 방문을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 서구 오류동의 주요 산업단지 내 위치.

* 토지/건물 일괄 매각으로 효율적인 취득 가능.

* 말소되는 권리들이 많아 낙찰 시 깨끗한 권리 확보 가능.

* 2016년 준공된 건물로 비교적 양호한 상태 예상.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현재 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 경매 물건의 현황 및 추가적인 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 본 감정가 415,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 시장 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다. 경매 컨설턴트 등 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.