나이스옥션 법원경매 천안 2025타경716 [2] 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 202동 4층504호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 ‘가전1리경로당’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지와 단독주택, 중소 규모의 공동주택 단지, 중소 규모의 공장 등으로 형성되어 있는 농촍지역으로 동측 인근에 '한국기술교육대학교' 제1캠퍼스가 소재하고 남서측 인근에 '천안제5일반산업단지가 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 도보권 내에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

건물의 구조

기호(1, 2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 2층 212호 및 4층 504호로서, (사용승인일: 2018.07.25) 외벽: 세멘몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

기호(1,2) : 공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

기호(1,2) : 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남 하향 완경사지의 부정형의 토지로서 축대 등을 조성하여 부지 조성되어 있으며, 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면4(일반형)) 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임대차관계 미상의 전입자 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2025타경716 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 202동 4층 504호

* 용도: 연립주택

* 건축년도: 2018년

* 감정가: 104,000,000원

* 토지면적: 53.47㎡ (약 16.17평)

* 건물면적: 39.98㎡ (약 12.09평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 채권자: 신OOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 '가전1리경로당' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지와 단독주택, 중소 규모의 공동주택 단지, 중소 규모 공장 등으로 형성된 농촌 지역입니다. 동측 인근에 '한국기술교육대학교' 제1캠퍼스가 있으며, 남서측 인근에는 '천안제5일반산업단지'가 소재하여 직주근접의 가능성이 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 도보권 내에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 영농여건불리농지에 해당합니다.

* 주변 시설: 한국기술교육대학교와 천안제5일반산업단지가 인근에 위치해 있습니다. 검색 결과, 특별히 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 말소기준권리: 2019년 11월 27일 접수된 신한은행 근저당권 (채권액: 115,200,000원)입니다.

* 기타 권리: 본건과 관련된 등기부등본 상 소유권 이전, 신탁 말소, 임의경매 개시 결정 등기가 확인됩니다. 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이두희

* 전입일자: 2022년 02월 08일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서 상 '임대차 관계 미상의 전입자 있음'으로 명시되어 있으며, 해당 임차인 이두희는 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 그러나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어도, 실제 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 농경지와 주택, 소규모 공장이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 인근에 한국기술교육대학교와 천안제5일반산업단지가 있어 관련 종사자 및 학생들을 대상으로 한 임대 수요가 있을 수 있습니다.

* 건축물 정보: '부경타운하우스2단지'는 2018년 7월에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 연립주택으로, 건축물대장 상 총 496세대, 14개동으로 이루어져 있습니다. 본 물건은 202동 4층 504호입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 도보권 내 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 직접적인 대형 상업 시설이나 편의 시설에 대한 정보는 제한적이며, 주거 환경은 비교적 한적한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: '임대차관계 미상의 전입자 있음'이라는 문구는 법적으로 명확히 처리되지 않은 임차인이 존재할 가능성을 시사합니다. 대항력이 없는 임차인이더라도, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나 추가적인 명도 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 실제 지급된 내용이 있는지, 아니면 다른 특이사항이 있는지 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가 104,000,000원 대비 최근 실거래가(45,000,000원~50,000,000원) 간 큰 격차가 존재합니다. 이는 감정 시점과 현재 시점 간의 시장 변화, 또는 감정 자체의 오류일 가능성을 내포하며, 입찰 시 신중한 분석이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축인 연립주택으로, 한국기술교육대학교 및 천안제5일반산업단지 인근에 위치하여 잠재적인 임대 수요가 있습니다. 다만, 주변이 농촌 지역과 공업 지역이 혼재되어 있고, '임대차 관계 미상의 전입자 있음'이라는 주의사항은 명도 관련 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 차이는 시세 파악에 있어 주의를 요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 직주근접 가능성: 인근 대학교 및 산업단지로 인한 임대 수요 창출 가능성이 있습니다.

* 저평가 가능성: 최근 실거래가와 감정가의 큰 차이로 인해, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 12.09평)의 연립주택이 2026년 5월 4,500만원, 2026년 7월 5,000만원에 거래되었습니다. 현재 감정가는 104,000,000원이나, 최근 실거래가를 기준으로 시세를 판단하는 것이 합리적입니다. '임대차 관계 미상의 전입자'라는 잠재적 리스크와 명도 관련 비용, 그리고 낙찰 후 추가적인 명도 진행 상황 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수해야 할 보증금이 0원인 점을 감안하여, 최근 실거래가 상단(5,000만원)의 80~90% 수준을 예상 범위로 설정하는 것이 적절해 보입니다.

따라서, 예상 입찰가는 40,000,000원에서 45,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 제안합니다. 본 물건의 최저 입찰가는 감정가의 30% 수준(31,200,000원)으로 예상되나, 시세와 리스크를 고려하여 42,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.