나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60871 [2] 경기도 파주시 다율동 1044-3 공감빌딩 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "산들중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상8층 건 내 제1층 제101,102호로서, (사용승인: 2022.05.12) 외벽: 외장 석재 마감 등. 내벽: 내부 인테리어 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

상업용으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 가장형 토지로서 상업용 건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 록 약 30m, 북서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 북동측으로 폭 약 10m의 보행자전용도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 다율동1044-3: 도시지역(파주운정3지구), 일반상업지역, 일반상업지역(2022-05-27), 제1종지구단위계획구역(파주운정3지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2021-11-01)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-12-29)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2025-10-02)(20미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(파주운정3지구)<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택). - 다율동1044-4: 도시지역(파주운정3지구), 일반상업지역, 일반상업지역(2022-05-27), 제1종지구단위계획구역(파주운정3지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2021-11-01)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2022-12-29)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-12-29)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2025-10-02)(20미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(파주운정3지구)<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 파주시 다율동 1044-3, 공감빌딩 1층 102호에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 고양지원 2026타경60871 (2)

* 소재지: 경기도 파주시 다율동 1044-3, 공감빌딩 1층 102호

* 용도: 제1종근린생활시설

* 감정가: 604,000,000원

* 토지 면적: 8.06㎡ (약 2.44평)

* 토지 지분: 8.063㎡ (약 2.44평)

* 건물 면적: 33.81㎡ (약 10.23평)

* 건물 지분: 33.81㎡ (약 10.23평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (중 )

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 2층/지상 8층 건물 내 제1층 제102호 (전유부 기준)

* 사용승인일: 2022년 5월 12일

* 건물 총 호수: 110호

* 대지 면적: 2133㎡

* 연면적: 14373.79㎡

* 주차장 면적: 3369.125㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "산들중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 남동측으로 약 30m, 북서측으로 약 15m의 포장도로와 북동측으로 약 10m의 보행자 전용도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로2류, 소로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 특정 용도 주택 거래 시 허가를 받아야 함을 의미합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 29일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (금액: 1,015,200,000원)입니다.

* 경매개시결정: 2026년 4월 1일 접수된 중소기업은행의 임의경매 (채권액: 884,666,632원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이윤재

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023년 9월 7일

* 확정일자: 2026년 4월 16일

* 배당신고일자: 2026년 4월 17일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 배당신고일자 및 확정일자 등을 고려할 때 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 경매 절차 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약: 소유권 보존 및 이전 등기 후 중소기업은행의 근저당권이 설정되었으며, 해당 근저당권이 말소기준권리가 되고 임의경매가 진행되었습니다. 등기부채권 총액은 1,015,200,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 교통 및 접근성: 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 무난하여 상업시설 운영에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 잠재적 입지: 파주운정3지구 택지개발지구 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주요 편의시설: 산들중학교가 인근에 위치하며, 주변 아파트 단지 등을 통한 생활 인프라 접근이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에 영향을 미칠 수 있는 변수입니다.

* 군사 시설 관련 규제: 군사기지 및 군사시설 보호법, 제한보호구역에 해당되어 건축 및 개발에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 특정 용도의 주택 거래 시 허가 절차가 필요하므로, 향후 토지 이용 계획 시 확인이 필요합니다.

* 채무 규모: 채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 경매 과정에서 유찰될 가능성이 있으며, 이는 입찰가를 결정하는 데 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

* 최근 건물 사용승인: 2022년 사용승인된 신축 건물이나, 임대 관계가 미상인 부분은 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 검색된 정보 및 지도 서비스 상에서 인접한 위치에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주운정3지구의 일반상업지역에 위치한 신축 근린생활시설입니다. 학교 및 아파트 단지를 배후로 하고 있어 상권의 안정성을 기대할 수 있으며, 교통 접근성도 양호합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만 인수 보증금은 없는 것으로 분석되며, 군사 시설 관련 규제 등의 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 신축 건물이라는 점은 장점이나, 투자 결정 시에는 현재 채무 규모와 지역 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 상가: 비교적 최근에 건축된 건물로, 현대적인 시설과 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 개발지구 내 입지: 파주운정3지구라는 택지개발지구 내 상업지역에 위치하여 미래 성장 가능성이 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 인근 아파트 단지와 주거 시설을 통한 꾸준한 고객 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 604,000,000원을 기준으로 하되, 채권 총액(1,015,200,000원)이 감정가를 초과하는 점, 현장 조사 결과, 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사와 현장 방문을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.