나이스옥션 법원경매 제주 2025타경954 [10] 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 민트하우스 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~11): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 10층건 내 제6층 제601호 등 총 11개호로서,
(사용승인일: 2013.01.30)
외 벽 : 드라이비트 및 미장석재타일붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바 닥 : 강마루 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(1~11): 아파트로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 아파트 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경954 (10)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 민트하우스 8층804호

* 용도: 아파트

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 9.03㎡ (약 2.73평)

* 토지 지분: 9.03㎡ (약 2.73평)

* 건물면적: 32.77㎡ (약 9.92평)

* 건물 지분: 32.77㎡ (약 9.92평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 제OOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 10층 건물 (사용승인일: 2013.01.30)

* 총 세대수: 43세대

* 해당 층: 8층

* 전유 면적: 32.77㎡ (약 9.92평)

* 분양 면적: 명시적으로 기재되지 않았으나, 전용 면적 대비 통상적으로 더 넓습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본 건 건물 북측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 주변 시설:

* 신제주초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 제주국제공항 접근성이 우수하며, 제주시의 주요 상업 및 행정 중심지에 해당하여 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 주변에는 다양한 음식점, 카페, 편의점, 은행 등이 밀집해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 제OOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-20

* 확정일자: 2023-10-20

* 배당신고일자: 2025-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사토황 (2013.02.06)

* 소유권이전: 정재훈 (2013.03.12)

* 근저당권 (말소기준권리): 제주시수산업협동조합 (2016.09.29, 672,000,000원)

* 근저당권: 강철호 (2024.01.17, 100,000,000원)

* 주택임차권: 김여진 (2025.07.07, 60,000,000원, 말소)

* 임의경매: 제주시수산업협동조합 (2025.02.18, 606,491,844원, 말소)

* 등기부채권 총액: 832,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (물건명세서상 특별한 언급이 없어 일반적인 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 최종 확인이 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 상권: 본건이 소재한 제주시 연동은 제주 관광 및 상업의 중심지 중 하나로, 다양한 근린생활시설, 상업 시설, 주거 시설이 밀집해 있어 활발한 지역입니다. 아파트와 근린생활시설이 혼재된 복합 지역으로, 안정적인 수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 북서측 인근에 신제주초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 제주중앙중학교, 제주중앙고등학교도 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 제주 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 제주국제공항 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 연동 지역 내 다양한 상업 시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 자연환경: 도시 지역 내에서는 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계: 임차인 김여진 씨는 대항력이 없으므로 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획: 다양한 도시계획 용도지구에 포함되어 있어 향후 건물 신축이나 증축 시 관련 법규 검토가 필요합니다. 특히 고도제한(45M 이하)은 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

* 소음: 제주국제공항과 가까운 위치로 인해 항공기 소음의 영향을 일부 받을 수 있습니다.

* 기타: 임대 관계는 미상으로, 명도 시 임대인과의 관계 또는 현재 거주 상황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 연동이라는 우수한 입지에 위치한 아파트로, 신제주초등학교 인근에 자리하여 주거 환경이 양호합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 상업 지역과 주거 지역이 혼재된 지역 특성상 꾸준한 수요가 기대됩니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 권리 또한 없어 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 간명할 것으로 예상됩니다. 다만, 항공기 소음의 가능성과 다양한 도시계획 용도지구에 포함된 점은 향후 건물 이용 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 핵심 상업/주거지역인 연동에 위치하여 탁월한 입지 가치를 지닙니다.

* 인근 신제주초등학교 위치로 교육 환경이 우수하며, 주거 선호도가 높은 지역입니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

* 활발한 상권 내에 위치하여 임대 수요 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 120,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 96,000,000원 ~ 110,000,000원 (감정가의 80~90% 범위)

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액과 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 산출에 한계가 있으며, 보수적인 접근으로 감정가의 80%에서 90% 범위를 제시합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.