나이스옥션 법원경매 제주 2025타경954 [8] 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 민트하우스 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~11): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 10층건 내 제6층 제601호 등 총 11개호로서,
(사용승인일: 2013.01.30)
외 벽 : 드라이비트 및 미장석재타일붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바 닥 : 강마루 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(1~11): 아파트로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 아파트 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경954 (8)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 293-15, 민트하우스 8층 802호

* 건물명: 민트하우스

* 용도: 아파트

* 감정가: 88,000,000원

* 건물 전용면적: 24.44㎡ (약 7.39평)

* 건물 공급면적: 제공된 정보에 명시되지 않음 (건축물표제부상 총 건물 연면적 2,111.02㎡)

* 토지 면적: 6.74㎡ (약 2.04평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제OOOO

* 건물 사용 승인일: 2013년 1월 30일

* 총 층수: 10층

* 본건 위치: 8층

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, '신제주초등학교' 북서측 인근 지역임. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 인접 도로 상태: 북측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 고도지구(45M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 권리 분석 요약: 본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 여러 권리가 존재했으나 대부분 말소 예정임. 임차인의 대항력은 없어 인수 보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 10월 6일

* 확정일자: 2023년 10월 6일

* 배당신고일자: 2025년 2월 28일

* 대항력: 없음 (따라서 보증금 미회수 위험이 있으나, 본 경매 절차상 매수인에게 인수되지 않음)

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 없음. (임차인의 대항력이 없고, 등기부상 모든 권리가 말소 기준 권리보다 후순위이거나 말소 예정임)

* 말소 기준 권리: 2016년 9월 29일 접수된 제주시수산업협동조합의 근저당권.

* 등기부상 채권 총액: 약 772,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건 소재지는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 가능함. 인근 '신제주초등학교'가 위치하여 학군 수요를 예상할 수 있음.

* 주변 편의시설: 신제주초등학교가 북서측 인근에 있으며, 차량 이동 시 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 접근이 용이함.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설이 파악되지 않음.

5. 생활정보

* 교육 시설: 신제주초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 소재함.

* 건물 내부 설비: 기본 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 천정형 시스템 에어컨, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

* 공동 담보 물건: 본 건은 공동 담보로 제공된 물건 중 하나일 수 있어, 동일 채무에 대한 다른 담보물의 처리 상황이 경매 결과에 영향을 미칠 가능성이 있음.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액(약 7억 7천만 원)이 감정가(약 8천 8백만 원) 대비 현저히 높아, 채무 변제 이전에 경매가 취하되거나 추가적인 권리 변동이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 도시계획법규에 따른 개발 및 이용 제한이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치한 아파트로, 신제주초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 건물은 2013년에 사용 승인되어 비교적 최신 건물에 속하며, 아파트로서의 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다. 교통 접근성 및 주거 환경은 무난한 수준으로 평가됩니다. 다만, 등기부 채권 총액이 감정가 대비 매우 높고 공동 담보 물건이라는 점에서 경매 과정의 변동성을 유의해야 합니다. 또한, 다양한 도시계획적 제한 사항들이 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 권리는 없으나, 권리 분석 시 모든 사항을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 생활 환경: 신제주초등학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역 내에 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리함.

* 비교적 최신 건축물: 2013년 준공된 건물로, 노후도가 낮아 즉각적인 리모델링 부담이 적음.

* 대항력 있는 임차인 없음: 경매 절차상 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 금액을 고려할 필요는 없습니다. 그러나 제시된 감정가(88,000,000원)와 등기부 채권 총액(약 772,000,000원) 사이의 큰 차이, 공동 담보 물건이라는 특성, 그리고 다양한 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려할 때, 정확한 시세 및 주변 실거래가 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다. 본 보고서에서는 외부 시세 정보가 제한적이므로 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서, 실제 투자 결정 전 현장 방문 및 부동산 전문가와의 상담을 통해 면밀한 가치 평가 후 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.