나이스옥션 법원경매 제주 2025타경954 [2] 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 민트하우스 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~11): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 10층건 내 제6층 제601호 등 총 11개호로서,
(사용승인일: 2013.01.30)
외 벽 : 드라이비트 및 미장석재타일붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바 닥 : 강마루 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(1~11): 아파트로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 아파트 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

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* 사건번호: 제주지방법원 2025타경954 (2)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 채권자: 제OOOO

* 특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

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* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 293-15, 민트하우스 6층 602호

* 용도: 아파트 (집합건물)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 10층 건물 내 제6층 제602호

* 사용승인일: 2013년 1월 30일

* 전유부 면적(전용면적): 24.44㎡ (약 7.39평) - 분양면적은 별도 명시되지 않음

* 집합건물 대지권: 6.74㎡ (약 2.04평)

* 건물 총 연면적: 2111.02㎡ (약 638.60평)

* 대지 면적: 396.6㎡ (약 120.00평)

* 건축 면적: 307.43㎡ (약 93.00평)

* 주차: 옥외 12대

1.3. 감정가 및 면적

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* 감정가: 86,000,000원

* 토지면적: 6.74㎡ (약 2.04평)

* 건물면적: 24.44㎡ (약 7.39평)

* 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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* 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주초등학교' 북서측 인근에 위치함.

* 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

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* 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

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* 일반상업지역, 고도지구(45M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당함.

* 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원 특별관리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 소유권보존: 주식회사토황 (2013.02.06)

* 소유권이전: 정재훈 (2013.03.12)

* 근저당권: 제주시수산업협동조합 (672,000,000원, 2016.09.29, 말소기준권리)

* 근저당권: 강철호 (100,000,000원, 2024.01.17, 말소)

* 주택임차권: 변현철 (40,000,000원, 2025.02.25, 말소) (등기부상 확정일자 2013-12-13, 전입일자 2023-09-25)

* 임의경매개시결정: 제주시수산업협동조합 (2025.02.18)

* 등기부채권 총액: 812,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

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* 임차인: 변현철 (이름은 개인정보 보호를 위해 마스킹 처리합니다. 이하 변 )

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 9월 25일

* 확정일자: 2023년 12월 13일

* 배당신고일자: 2025년 2월 20일

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금: 0원

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 말소기준권리(2016.09.29)보다 늦은 2023.09.25 전입신고가 되어 있습니다. 그러나 임차인 현황의 확정일자(2023.12.13)와 등기부상 주택임차권의 확정일자(2013.12.13)가 상이하여 권리관계 확인에 세심한 주의가 필요합니다. 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.

3.3. 권리분석 요약

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* 말소기준권리(2016.09.29 근저당)보다 늦은 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 확인되지 않았습니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 시설

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* 신제주초등학교가 북서측에 위치하며, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

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* 외부 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 제주시 연동 일대가 범죄 위험 지역으로 분석된 바 있으며, 지역 안전지수 등에서 개선이 필요한 지역으로 언급된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

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* 도보 거리에 신제주초등학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리관계 불일치

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* 등기부와 임차인 현황 간 확정일자 표기가 상이하여(2013년 vs 2023년), 이에 대한 정확한 사실관계 확인이 반드시 필요합니다. 이는 향후 명도 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

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* 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 등 복합적인 토지 이용계획이 적용되어 있어 향후 건축 또는 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 미상 임대차 정보

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* 본건의 정확한 임대차 관계는 미상으로, 추후 명도 시 추가적인 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (대항력 없는 임차인이지만, 확인 필요)

7. 종합 의견

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* 본 물건은 제주도 제주시 연동에 위치한 아파트로, 신제주초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호하며 교통 접근성 또한 보통 수준으로 양호합니다.

* 권리관계상 말소기준권리보다 늦은 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 다만, 등기부와 임차인 현황 간 확정일자 표기 오류로 인한 권리관계의 불확실성이 존재하므로, 입찰 전 철저한 사실관계 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획상 다양한 용도지구 및 제한이 존재하므로, 향후 활용에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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* 제주 제주시 연동의 도심권 아파트 물건임.

* 신제주초등학교 인근으로 교육 환경 우수.

* 일괄 매각으로 토지 지분 확보 가능.

* 권리상 특별한 인수 부담 없음 (단, 임차인 확정일자 불일치 사항은 반드시 확인 필요).

9. 예상 입찰가

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* 본 경매 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 86,000,000원을 기준으로 시장가치, 현장 조사 결과, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 상기 감정가는 본건의 잠재적 가치를 반영한 것으로 보이며, 권리관계 불일치 사항 해소 및 현장 가치 평가를 기반으로 전략적인 입찰가가 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.