나이스옥션 법원경매 제주 2025타경954 [3] 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 민트하우스 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~11): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 10층건 내 제6층 제601호 등 총 11개호로서,
(사용승인일: 2013.01.30)
외 벽 : 드라이비트 및 미장석재타일붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바 닥 : 강마루 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(1~11): 아파트로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 아파트 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경954 (3)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 민트하우스 6층 603호 (구주소), 제주특별자치도 제주시 은남4길 19 6층 603호 (신주소)

용도: 아파트

감정가: 86,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 제OOOO

3. 1.2. 부동산 현황

토지 면적: 6.74㎡ (약 2.04평)

건물 면적: 24.44㎡ (약 7.39평) (전용면적 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트평슬래브지붕, 10층 건물 중 6층

사용승인일: 2013년 01월 30일

4. 2. 입지조건

5. 2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

6. 2.2. 교통 및 접근성

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

7. 2.3. 건물 상태 및 설비

외벽은 드라이비트 및 미장석재 타일 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 강마루 마감입니다. 창호는 샷시창으로 되어 있습니다. 기본 위생 설비, 급배수 설비, 보일러 난방 설비, 시스템 에어컨 냉방 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

8. 2.4. 토지 및 도로 현황

토지는 세장형 평지이며, 아파트 및 제2종 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장 도로에 접해 있습니다.

9. 2.5. 토지 이용 계획 및 규제

해당 토지는 일반상업지역, 고도지구(45M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

10. 3. 권리분석

11. 3.1. 등기부 현황

총 채권액: 772,000,000원

말소기준권리: 2016년 09월 29일자 제주시수산업협동조합 근저당권 (채권최고액 금672,000,000원)

기타 등기사항: 소유권 보존(주식회사토황, 2013.02.06), 소유권 이전(정재훈, 2013.03.12), 강철호 근저당권(2024.01.17, 100,000,000원), 제주시수산업협동조합 임의경매개시결정(2025.02.18) 등이 기재되어 있으며, 말소기준권리보다 늦은 을구 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

12. 3.2. 임차인 분석

임차인: 김

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-04

확정일자: 2023-04-11

배당신고일자: 2025-03-27

대항력: 없음

임차인 김 은 대항력이 없습니다. 인수 보증금은 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

13. 3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 없음)

14. 4. 상권 분석

15. 4.1. 지역 특성

본건이 소재한 제주시 연동은 신제주 지역의 중심 상업 및 주거 지역으로, 다양한 편의 시설과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경 및 상업 활동이 공존하는 지역입니다.

16. 4.2. 잠재적 가치

건축물 용도에 공동주택과 제2종 근린생활시설이 포함되어 있어, 임대 수익 및 상업적 활용 가능성을 동시에 고려할 수 있습니다. 신제주초등학교 인근으로 교육 환경 접근성이 양호합니다.

17. 5. 생활 정보

18. 5.1. 주변 편의 시설

* 교육시설: 신제주초등학교 (북서측 인근), 제주서중학교, 제주여자상업고등학교 등

* 교통시설: 인근 다수의 버스 노선 운행

* 편의시설: 제주시 연동 지역 내 마트, 병원, 관공서 등 다양한 편의 시설 이용 가능

19. 5.2. 혐오 시설 조사 결과

주변 반경 1km 이내에 혐오 또는 기피 시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다. (※ 상기 내용은 일반적인 정보 검색 결과이며, 실제 현장 조사 시 다를 수 있습니다.)

20. 6. 잠재적 리스크

21. 6.1. 권리 관계

등기부채권 총액이 7억 7천만원 이상으로 상당한 편입니다. 또한, 공동담보 물건으로 경매가 진행되는 점은 추가적인 권리 관계 복잡성을 시사합니다.

22. 6.2. 법적/행정적 제약

토지 이용계획상 고도지구(45M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지하수자원특별관리구역 등 여러 규제가 적용됩니다. 이러한 규제는 향후 건물 증축이나 개발 시 제한 요인이 될 수 있습니다.

23. 6.3. 기타 특이사항

감정가 대비 총 채권액이 높은 점은 유의해야 할 부분입니다. 임대 관계가 미상으로, 현황 조사 시 임대차 관계가 있을 경우 추가적인 확인이 필요합니다.

24. 7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 연동의 주요 상업 및 주거 지역에 위치하며, 신제주초등학교 인근으로 입지 조건이 양호합니다. 건물은 2013년 사용승인되어 비교적 최신 축에 속하며, 공동주택 및 제2종 근린생활시설로 활용 가능한 복합적인 가치를 지니고 있습니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이나, 높은 총 채권액과 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다. 토지 이용 계획상의 여러 규제 사항도 향후 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

25. 8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 제주 제주시 연동의 중심 상업 및 주거 지역에 위치.

* 생활 편의성: 신제주초등학교 인근으로 교육 접근성 우수하며, 주변 편의시설 이용 용이.

* 복합 용도 가능성: 아파트 및 제2종 근린생활시설로 활용 가능하여 다양한 수익 창출 기대.

* 경매 시세 차익: 감정가 대비 잠재적 시세 차익을 기대할 수 있는 경매 물건.

26. 9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수할 보증금이 0원이므로, 물건의 감정가 86,000,000원을 기준으로 제시될 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 본건의 현재 시세, 향후 개발 가능성, 유사 물건의 거래 사례, 경매 시장의 수급 상황, 참여자의 경쟁 심리 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 별도의 입찰가 산정은 제공하지 않으며, 투자자 본인의 철저한 시세 조사와 권리 분석을 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.