나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9065 [13] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제5,6층 제비504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지내 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건내 제3층 제에이310호 외 15개호로서, (사용승인일자: 2018.11.30) 외 벽 : 제주석 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 1)~15) 공히 '도시형생활주택(원룸형)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '근린생활시설 및 도시형생활주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 북서측 및 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시 (전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건 축계획심의 대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수 도법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11. 14)) ■ 일련번호 2)~4) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의 대상 구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024- 10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11. 15~2026.11.14)), <추가기재>역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경9065 (13)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제5,6층 제비504호

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 8,600만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적

토지면적: 32.54㎡ (약 9.84평)

토지 지분: 32.54㎡ (약 9.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.68㎡ (약 11.40평, 전용면적)

건물 지분: 37.68㎡ (약 11.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 현황

건물명: 제주 성산 리치유 클래시아

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물

사용승인일자: 2018.11.30

건물 현황: 해당 물건은 6층 건물 내 제5,6층에 위치한 호수임 (도시형생활주택 원룸형으로 이용중)

기본설비: 기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비, 보일러 난방설비, 승강기, 소방설비 갖추고 있음.

1.4. 토지 관련 정보

토지 형상 및 이용상태: 4필 일단의 토지로서, 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지. 현재 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용중.

인접 도로상태: 북서측 및 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(일출봉), 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역및주변지역, 2024.11.15~2026.11.14).

1.5. 기타 참고사항

작성일: 2026-08-12

임대 관계: 미상

공용부분 연체 관리비: 2026.5.20 기준 466,360원. 매수인에게 인수될 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치함.

주위는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지내 주택 및 상가 혼용지대로, 제반 주위환경은 양호함.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 5,300,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 5,300,000원은 인수되지 않음.

3.2. 인수되는 권리 및 금액

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.3. 등기부 현황

말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2019-05-27 접수, 2,730,000,000원)

기타 권리:

* 갑2 (2019-05-27): 소유권이전1번신탁등기말소

* 갑4 (2021-02-23): 소유권이전신탁 (한국자산신탁주식회사)

* 갑5 (2025-11-14): 임의경매 (서귀포신용협동조합, 1,260,680,000원)

3.4. 총 채무액

등기부채권 총액: 2,730,000,000원

3.5. 특수 물건 정보

공동담보 물건임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 성산읍 성산리 소재지 내 위치하여 다양한 근린생활시설이 인근에 분포하고 있음.

성산파출소와 인접하여 치안 및 행정 서비스 접근성이 양호함.

4.2. 개발 호재

제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 존재. (단, 토지거래허가구역 지정기간 내 거래 시 허가 필요)

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 구조임.

건물 연식이 2018년으로 비교적 신축에 속하며, 기본적인 주거 편의시설이 갖추어져 있음.

5.2. 교통 및 접근성

주변 버스정류장 및 간선도로 인접으로 대중교통 및 차량 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공용부분 관리비 미납

2026년 5월 20일 기준 466,360원의 공용부분 연체 관리비가 있으며, 매수인에게 인수될 수 있음. 입찰 전 정확한 인수 금액 확인 및 정산 필요.

6.2. 토지거래허가구역

본건 토지는 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역으로 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (2026년 11월 14일까지). 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 함.

6.3. 감정가와 시세 차이

감정가(1억 8,600만원) 대비 최근 거래 사례(최고가 1억 4,800만원) 간 시세 차이가 존재하므로, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악이 중요함.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 성산읍에 위치한 도시형생활주택으로, 성산일출봉 등 관광지와 인접하여 관광객 수요가 기대되는 입지임.

건축된 지 약 8년 된 비교적 신축 건물로, 기본적인 생활 편의 및 교통 접근성이 양호함.

권리관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 특별한 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 공용부분 연체 관리비 인수 가능성에는 유의해야 함.

토지거래허가구역이라는 점은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 성산읍 핵심 지역 위치: 주요 관광지 접근성 용이, 임대수익 기대 가능.

* 준주거지역: 상업 및 주거 기능 혼합으로 지속적인 수요 예상.

* 비교적 신축 건물: 즉시 거주 또는 임대 가능.

* 낮은 감정가 대비 시세: 최근 거래 사례를 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지 내 37.68㎡ 면적의 5층 물건이 2026년 7월 17일 1억 4,800만원에 거래됨. 본건은 5,6층에 위치하여 해당 거래보다 잠재적 가치가 높을 수 있으나, 감정가(1억 8,600만원)는 최근 시세 대비 높은 편임.

이에, 최근 실거래가를 기준으로 잠재적 가치를 반영하여 입찰가를 산정하되, 감정가를 상회하지 않는 범위에서 다음과 같이 제안함.

* 적정 입찰가 범위: 1억 5,500만원 ~ 1억 7,000만원

* 권장 입찰가: 1억 6,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.