나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9065 [12] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제4층 제비416호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지내 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건내 제3층 제에이310호 외 15개호로서, (사용승인일자: 2018.11.30) 외 벽 : 제주석 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 1)~15) 공히 '도시형생활주택(원룸형)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '근린생활시설 및 도시형생활주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 북서측 및 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시 (전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건 축계획심의 대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수 도법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11. 14)) ■ 일련번호 2)~4) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의 대상 구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024- 10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11. 15~2026.11.14)), <추가기재>역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9065 (12)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제4층 제비416호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 146,000,000원

토지면적: 25.84㎡ (약 7.82평)

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

건축물대장상 전유부분 면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (등기부 을1: 케이씨유엔피엘대부주식회사)

건물 사용승인일: 2018년 11월 30일

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 내 제4층

1.2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주위환경: 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위환경은 양호합니다.

* 교통상황: 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리합니다. 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

* 토지이용계획: 해당 물건지는 준주거지역, 고도지구(20M 이하), 대로3류(폭 25M~30M)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(일출봉), 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2019년 5월 27일 접수)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 등기부채권 총액: 3,330,000,000원

1.4. 상권분석

* 대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍의 중심부에 위치하며, 주변으로 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택 등이 혼재하고 있어 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* '제주 성산 리치유 클래시아'는 2018년 준공된 총 110호 규모의 공동주택 단지입니다.

* 부동산 시장은 전반적으로 안정적인 추세를 보이며, 특히 성산읍 일대는 관광객 증가 및 제2공항 개발 사업 예정지로 인해 장기적으로 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

1.5. 생활정보

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조로 2018년 11월 30일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 내부 설비: 기본적인 급배수 및 위생, 난방(보일러), 승강기, 소방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: '성산파출소'가 인근에 위치하며, 상권 분석에서 언급된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주변 환경: 주로 주거 및 상업 시설, 그리고 일부 농경지가 혼재하고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공용부분 연체 관리비: 입주자대표회의로부터 2026년 5월 20일 기준으로 공용부분에 대한 연체 관리비 내역서(금 2,067,650원)가 접수되었으며, 이는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 준주거지역, 고도지구, 역사문화환경보존지역(일출봉), 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 토지거래계약 허가구역(제2공항개발사업 예정지역 및 주변지역) 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다. 특히 제2공항 개발 예정 지역으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있습니다.

* 제2공항 개발 사업: 제2공항 개발 사업이 추진됨에 따라 지역 경제 활성화 및 부동산 가치 상승이 기대되는 반면, 사업 지연 또는 변경 가능성, 건설 과정에서의 소음 및 교통 불편 등은 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 성산읍에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축이며 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다. 관광객이 많이 찾는 성산일출봉 인근에 위치하여 임대 수익 창출 가능성도 있습니다. 다만, 감정평가액 대비 최근 실거래가 추이를 고려할 때 가격적인 메리트를 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 또한, 공용부분 연체 관리비 인수 가능성 및 제2공항 개발 사업 예정 지역이라는 특수성을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 서귀포시 성산읍의 중심부에 위치하여 관광 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 2018년 준공된 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 도시형생활주택으로 관광객 임대 또는 장기 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 제2공항 개발 예정 지역으로 장기적인 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 유사 면적대의 실거래가 대비 본건의 감정가(146,000,000원)가 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다. 예를 들어, 2026년 7월 17일에 거래된 37.68㎡ 면적의 물건이 148,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 이는 본건의 전용면적(29.93㎡)보다 약 8㎡가량 더 넓은 면적입니다. 해당 거래를 본건 면적(29.93㎡)에 맞춰 환산하면 약 117,650,000원 수준입니다.

이러한 시세 분석 및 잠재적 리스크(연체 관리비 인수 가능성 등)를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. 본 물건의 정확한 현장 상태, 내부 시설, 조망 등을 추가로 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.