나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9065 [8] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제3층 제비301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지내 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건내 제3층 제에이310호 외 15개호로서, (사용승인일자: 2018.11.30) 외 벽 : 제주석 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 1)~15) 공히 '도시형생활주택(원룸형)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '근린생활시설 및 도시형생활주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 북서측 및 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시 (전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건 축계획심의 대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수 도법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11. 14)) ■ 일련번호 2)~4) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의 대상 구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024- 10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11. 15~2026.11.14)), <추가기재>역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경9065 (8)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제3층 제비301호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 142,000,000원

* 토지면적: 26.22㎡ (약 7.93평)

* 건물면적: 30.36㎡ (약 9.18평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 건물 사용승인일: 2018년 11월 30일

2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주위환경: 공원, 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위환경은 양호합니다.

* 교통: 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 2019년 5월 27일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권액 2,730,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 20일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 편

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 6월 9일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 2,730,000,000원

4. 상권분석

* 상권 특성: 성산읍 소재지 내 주택 및 상가 혼용지대로서, 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 공원, 숙박시설, 상가, 주거시설 등이 혼재하여 상업 및 주거 기능이 복합적으로 나타납니다. 관광지(성산일출봉) 인근으로 관광객 및 관련 서비스업 종사자 대상의 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕 6층 건물 중 제3층 제비301호입니다.

* 마감: 외벽은 제주석 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

* 내부 설비: 기본적인 급배수 및 위생설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 완비되어 있습니다.

* 주변 환경: 주거 및 상업시설이 밀집된 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 성산파출소 인근으로 치안 환경도 비교적 양호한 편입니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 고도지구, 역사문화환경보존지역(일출봉) 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공용부분 관리비 연체: 2026년 5월 20일 기준 165,920원의 공용부분 연체 관리비가 발생하였으며, 이는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 잔금 납부 전 관리사무소 등을 통해 확인 및 정산이 필요합니다.

* 토지거래계약허가구역: 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으며, 본 건 매각 시점에 해당 구역이 해제되었는지 여부를 확인해야 합니다. (검색 결과, 2026년 5월 8일부터 제2공항 예정 부지를 제외한 지역은 해제되었습니다.)

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 채무 관계의 복잡성 및 추가적인 권리 변동 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 노후도: 2018년 사용승인으로 비교적 신축 건물이나, 6층 건물로서 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 성산일출봉 인근의 관광 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 입지에 위치한 도시형생활주택입니다. 건물 상태 및 입지 조건은 양호하나, 최근 공용부분 관리비 연체 내역이 있어 인수 여부를 확인하고 정산해야 합니다. 또한, 과거 토지거래허가구역 지정 이력이 있었던 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로 입찰 전 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 감정가는 1억 4,200만원으로 제시되어 있으나, 최근 실거래가격을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인근 입지: 성산일출봉을 중심으로 한 관광 수요로 인한 임대 수익 기대가 가능합니다.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 깨끗한 건물 상태를 유지하고 있습니다.

* 원룸형 주택: 1인 가구 및 단기 체류객 대상 임대 용이성이 높습니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 읍소재지 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 5월, 7월에 거래된 유사 면적 및 층수의 사례를 분석한 결과, 본 건의 현재 시세는 약 1억 5백만원에서 1억 2천 5백만원 사이로 추정됩니다. 감정가 1억 4,200만원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

공용부분 관리비 연체, 과거 토지거래허가구역 지정 이력 등의 위험 요소를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 1억 1천만원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.