나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9065 [9] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제3층 제비308호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지내 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건내 제3층 제에이310호 외 15개호로서, (사용승인일자: 2018.11.30) 외 벽 : 제주석 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 1)~15) 공히 '도시형생활주택(원룸형)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '근린생활시설 및 도시형생활주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 북서측 및 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시 (전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건 축계획심의 대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수 도법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11. 14)) ■ 일련번호 2)~4) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의 대상 구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024- 10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11. 15~2026.11.14)), <추가기재>역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 0 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9065 (9)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제3층 제비308호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 242,000,000원

토지 면적: 42.38㎡ (약 12.82평)

건물 면적: 49.06㎡ (약 14.84평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1. 1 입지조건

위치 및 주위환경:

제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍 소재지 내 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위 환경은 양호합니다.

교통 상황:

대상 물건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 양호합니다.

인접 도로 상태:

북서측으로 폭 약 25M, 남동측으로 폭 약 10M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1. 2 권리분석

말소기준권리:

을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2019.05.27. 접수, 2,730,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

등기부 요약:

을1: 근저당권 (말소기준권리)

갑5: 임의경매개시결정 (서귀포신용협동조합, 2025.11.14. 접수, 1,260,680,000원)

등기부 채권 총액은 2,730,000,000원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 임대관계가 미상이며 보증금 및 차임 정보가 없어 인수 여부 및 권리 파악이 어려운 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 인수 여부 및 기타 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

주의사항:

성산리치유클래시아 입주자대표회의로부터 2026.05.20. 기준 공용부분에 대한 연체관리비 내역서가 접수되었습니다. 총 연체 관리비는 3,364,460원이며, 이 금액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

1. 3 상권분석

지역 특성:

제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리에 위치하며, 읍소재지 내 주택 및 상가 혼용지대로서 지역 내 기반시설 이용이 가능합니다.

주변 시설:

주변에는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

관광지와의 근접성:

성산파출소 남서측 인근에 위치하며, 역사문화환경보존지역(일출봉)으로 지정되어 있어 제주도의 대표적인 관광 명소인 성산일출봉과 인접한 관광 중심 입지입니다.

1. 4 생활정보

건물 구조 및 상태:

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 중 제3층 제비308호입니다.

건물 사용승인일자는 2018.11.30.이며, 외벽은 제주석 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다.

설비 내역:

기본적인 급ㆍ배수 및 위생 설비가 갖추어져 있으며, 보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 완비되어 있습니다.

주변 편의시설:

인근에 각종 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1. 5 잠재적 리스크

공동담보 물건:

본 물건은 공동담보로 진행되며, 이는 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 함께 담보로 제공되었음을 의미합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

해당 토지는 준주거지역, 고도지구(20M 이하), 대로3류(폭 25m~30m)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(일출봉), 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역) 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

연체 관리비 인수 가능성:

총 3,364,460원의 공용부분 연체관리비가 매수인에게 인수될 수 있는 점은 추가적인 비용 부담 요인이 됩니다.

시장 가격 변동 가능성:

감정가(242,000,000원) 대비 최근 실거래가(88,000,000원 ~ 148,000,000원)가 상대적으로 낮은 점은 향후 가격 조정 가능성을 시사합니다. (단, 제공된 실거래가 정보는 면적이 더 작은 세대일 수 있습니다.)

1. 6 종합 의견

본 물건은 제주 관광의 중심지인 성산읍에 위치하여 입지적 가치가 우수하며, 2018년에 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태를 유지하고 있습니다. 도시형생활주택으로서 기본적인 주거 및 생활 편의는 충족될 것으로 판단됩니다. 그러나 공동담보 물건이라는 점, 다양한 토지 이용 제한 사항, 그리고 감정가와 최근 실거래가 간의 시세 차이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 특히, 공용 부분 연체 관리비 인수 가능성은 사전에 확인하고 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다.

1. 7 투자 포인트

최고의 입지:

성산일출봉 인근의 뛰어난 관광 명소 접근성과 읍 소재지 내 생활 편의시설 이용 용이성을 갖추고 있습니다.

양호한 건물 상태:

2018년 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물이며, 철근콘크리트 구조로 견고하고 기본적인 주거 설비가 잘 갖춰져 있습니다.

성장 잠재력:

제주도의 지속적인 관광객 증가 및 지역 발전 가능성에 따른 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1. 8 예상 입찰가

감정가는 242,000,000원이며, 이는 49.06㎡ 면적 기준 약 4,932,735원/㎡에 해당합니다.

최근 동일 단지 내 유사 면적(33.55㎡ ~ 37.68㎡)의 거래가는 88,000,000원에서 148,000,000원으로, 면적당 가격은 약 2,622,951원/㎡에서 3,927,813원/㎡ 수준입니다.

제시된 최근 실거래가와 비교 시, 본 물건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 하지만 본 물건의 면적(49.06㎡)이 최근 거래된 물건들보다 크다는 점과 3층이라는 층수를 고려해야 합니다.

따라서, 입찰가는 현 시세와 감정가, 물건의 면적 및 층수를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

추천 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 220,000,000원

이 범위는 감정가 대비 약 74% ~ 91% 수준입니다. 최근 실거래가와 비교 시, 본 물건의 면적 크기를 감안하여 상향 조정된 가격이며, 공용 관리비 연체액 인수 가능성을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.