나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9065 [11] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제3층 제비319호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지내 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건내 제3층 제에이310호 외 15개호로서, (사용승인일자: 2018.11.30) 외 벽 : 제주석 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 1)~15) 공히 '도시형생활주택(원룸형)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '근린생활시설 및 도시형생활주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 북서측 및 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시 (전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건 축계획심의 대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수 도법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11. 14)) ■ 일련번호 2)~4) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의 대상 구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024- 10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11. 15~2026.11.14)), <추가기재>역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9065 (11)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제3층 제비319호

용도: 도시형생활주택

감정가: 106,000,000원

토지면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.27㎡ (약 7.34평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황 역시 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2019-05-27 접수, 2,730,000,000원) 이하 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

압류권자인 제주특별자치도(2025-09-25 접수)와 임의경매 개시 결정자인 서귀포신용협동조합(2025-11-14 접수, 1,260,680,000원) 역시 매각으로 소멸됩니다.

* 임대차 관계

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 합니다.

* 특이사항

공동담보로 진행되는 물건입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 '성산리치유클래시아' 단지 내 도시형생활주택으로, 최근 거래 사례들을 분석한 결과는 다음과 같습니다.

2026년 5월 28일 거래된 33.55㎡(약 10.15평) 면적의 물건이 8,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 867만원)

2026년 7월 17일 거래된 37.68㎡(약 11.40평) 면적의 물건이 14,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,298만원)

2026년 7월 2일 거래된 34.56㎡(약 10.46평) 면적의 물건이 11,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,128만원)

이를 바탕으로 볼 때, 해당 단지의 제곱미터당 시세는 약 262만원에서 393만원 범위로 형성되어 있으며, 평균 약 332만원 수준입니다.

본 물건의 전용면적은 24.27㎡ (약 7.34평)입니다.

최근 매매 사례를 기준으로 추정 시, 본 물건의 시장 가치는 약 8,000만원 초반대로 예상됩니다.

그러나 감정가 106,000,000원 (제곱미터당 약 437만원)은 최근 거래 사례의 최고가보다도 높게 책정되어 있어, 감정가 대비 고평가되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

제2공항 개발 사업 예정 지역 및 주변 지역으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 중 제3층 제비319호이며, 2018년 11월 30일 사용 승인되었습니다. 외벽은 제주석 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

* 이용 상태

대상 물건은 '도시형생활주택(원룸형)'으로 이용 중입니다.

* 설비 내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 보일러 난방설비, 승강기 설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경

주위에는 공원, 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비 인수 가능성

성산리치유클래시아 입주자대표회의로부터 2026년 5월 20일 기준 공용부분 연체관리비 1,693,610원이 접수되었습니다. 이 금액은 매수인에게 인수될 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

본 물건이 속한 토지는 준주거지역, 고도지구(20M 이하), 대로3류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(일출봉), 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역) 등 다수의 제한사항을 포함하고 있습니다. 이러한 규제들은 향후 건축, 개발, 이용 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 제2공항 개발 사업 영향

제2공항 개발 사업 예정 지역 및 주변 지역으로 지정되어 있어, 사업 진행 여부 및 내용에 따라 소음, 환경 변화, 토지 가치 상승 또는 하락 등 다양한 변동성이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 간 격차

감정가가 최근 실거래가 대비 높은 수준으로, 낙찰 후 추가적인 감가 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 연도가 비교적 짧고(2018년 준공) 성산 지역의 관광 및 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 하지만, 임대 관계 미상, 공용부분 연체 관리비 인수 가능성, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항, 그리고 감정가와 실거래가 간의 상당한 격차가 존재하는 점 등은 주의 깊게 고려해야 할 요소입니다. 특히, 제2공항 개발 사업 예정 지역으로 지정된 점은 장기적인 투자 가치에 큰 영향을 미칠 수 있는 잠재적 기회이자 리스크입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

* 입지: 성산 지역의 주요 관광지 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교통: 대중교통 및 차량 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 개발 호재: 제2공항 개발 사업 예정 지역이라는 점은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 5월~7월)의 제곱미터당 평균 시세는 약 332만원입니다.

본 물건의 전용면적(24.27㎡)을 기준으로 산정한 시장 가치는 약 8,000만원 초반대입니다.

감정가는 106,000,000원으로, 시장 시세 대비 높은 편입니다.

더불어 인수 가능한 연체 관리비(1,693,610원)와 복잡한 토지 이용 제한, 제2공항 개발 사업의 불확실성 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 시장 시세보다 낮은 가격으로 접근하는 것이 바람직하며, 잠재적 리스크를 충분히 감안한 신중한 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 90,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.