나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9065 [15] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제5층 제비517호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지내 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건내 제3층 제에이310호 외 15개호로서, (사용승인일자: 2018.11.30) 외 벽 : 제주석 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 1)~15) 공히 '도시형생활주택(원룸형)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '근린생활시설 및 도시형생활주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 북서측 및 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시 (전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건 축계획심의 대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수 도법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11. 14)) ■ 일련번호 2)~4) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의 대상 구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024- 10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11. 15~2026.11.14)), <추가기재>역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경9065 (15)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제5층 제비517호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 108,000,000원

토지면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

건물면적: 24.27㎡ (약 7.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

건축물 정보:

* 건물명: 제주 성산 리치유 클래시아

* 사용승인일: 2018년 11월 30일

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물

* 해당 층: 5층

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 읍소재지 내 주택 및 상가 혼용지대입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건이 속한 토지는 준주거지역, 고도지구(20M 이하), 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(일출봉), 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역) 등으로 지정되어 있습니다. 이 외에도 다양한 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

* 인접 도로 상태: 북서측과 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2019년 5월 27일 접수, 채권금액 2,730,000,000원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 2,730,000,000원.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 합계 0원입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

* 특이사항: 공동담보로 진행되는 물건입니다.

* 주의사항:

* 건물 제시외 면적: 없음.

* 토지 제시외 면적: 없음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 관리비: 공용부분 관리비 연체 내역이 확인되었습니다(2026년 5월 20일 기준 1,693,610원). 본 연체 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 주의해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 이용 상태: 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중에 있습니다. 주변은 주택 및 상가 혼용지대로 다양한 시설이 혼재하고 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 본건의 건물 전용면적은 24.27㎡ (약 7.34평)입니다.

* 최근 매매 사례(2026년)를 분석한 결과, 동일 건물인 '성산리치유클래시아'의 거래가액은 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 28일 거래: 33.55㎡, 8,800만원 (약 262,280 원/㎡).

* 2026년 7월 17일 거래: 37.68㎡, 14,800만원 (약 392,781 원/㎡). 해당 거래는 본건과 동일한 5층에서 이루어졌습니다.

* 2026년 7월 2일 거래: 34.56㎡, 11,800만원 (약 341,435 원/㎡).

* 본건과 동일한 5층 거래 사례(37.68㎡, 14,800만원)의 면적당 가격(약 392,781 원/㎡)을 적용하여 본건 면적(24.27㎡)으로 환산 시, 약 9,529만원으로 예상됩니다.

* 감정가(108,000,000원)는 최근 매매 사례의 최고가(14,800만원)보다는 낮지만, 최저가(8,800만원)보다는 높습니다. 특히 면적당 가격으로 볼 때 감정가는 다소 높은 편에 속할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 내 설비: 기본적인 급배수 및 위생 설비, 보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 주변에 위치하고 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 여러 채권자가 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

* 공용부분 연체 관리비(1,693,610원)가 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 고도지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 임대차 관계가 미상이며, 인수되는 보증금은 없으나 잠재적인 명도 저항 등이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 성산읍에 위치한 도시형생활주택으로, 성산일출봉 인근의 관광지라는 장점을 가지고 있습니다. 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물로 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 최근 실거래가 대비 합리적인 수준으로 보이나, 면적당 가격으로 환산 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

그러나 공동담보 물건이라는 점, 연체 관리비 인수 가능성, 다수의 토지 이용 제한 사항 등 잠재적인 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 이러한 부분들에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 성산일출봉 인근 지역이라는 관광지로서의 입지적 장점.

* 비교적 최근에 건축되어 건물 노후도가 낮음.

* 실거래가 및 면적당 가격을 고려한 투자 기회.

1.9. 예상 입찰가

최근 5층 거래 사례(37.68㎡, 14,800만원)의 면적당 가격(약 392,781 원/㎡)을 적용 시, 본건 면적(24.27㎡)의 예상 가치는 약 9,529만원입니다. 또한, 최저 거래가(8,800만원) 및 감정가(108,000,000원)를 종합적으로 고려하였습니다.

잠재적 리스크와 관리비 인수 가능성을 감안하여, 보수적으로 접근할 때 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제안합니다.

이 가격은 최근 5층 거래 사례의 면적당 가치에 부합하며, 잠재적 리스크를 고려한 합리적인 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.