나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9065 [10] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제3층 제비318호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지내 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건내 제3층 제에이310호 외 15개호로서, (사용승인일자: 2018.11.30) 외 벽 : 제주석 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 1)~15) 공히 '도시형생활주택(원룸형)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '근린생활시설 및 도시형생활주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 북서측 및 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시 (전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건 축계획심의 대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수 도법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11. 14)) ■ 일련번호 2)~4) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의 대상 구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024- 10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11. 15~2026.11.14)), <추가기재>역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9065 (10)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392, 제주 성산 리치유 클래시아 제3층 제318호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 106,000,000 원

토지면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

토지지분: 20.96㎡ (약 6.34평)

건물면적: 24.27㎡ (약 7.35평)

건물지분: 24.27㎡ (약 7.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (등기부상 채권자는 케이씨유엔피엘대부주식회사, 서귀포신용협동조합 등)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소'에서 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2019.05.27. 접수, 2,730,000,000원)

* 등기 현황:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2019.05.27. 접수)

* 을1: 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2,730,000,000원, 말소기준권리)

* 갑4: 소유권이전신탁 (한국자산신탁주식회사, 2021.02.23. 접수)

* 갑5: 임의경매개시결정 (서귀포신용협동조합, 1,260,680,000원, 2025.11.14. 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 을구의 근저당권 등이 말소기준권리이므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다. 단, 공용부분 연체관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. (주의: 임대차 관계가 불분명하므로, 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등은 별도 확인이 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 공동주택 (도시형생활주택, 원룸형)으로 이용 중입니다.

* 주변 환경: 숙박시설, 근린생활시설, 주거시설 등이 혼재되어 있으며, 성산일출봉과 인접한 관광지로서 배후 수요 및 관광객을 통한 임대수익 창출이 기대되는 지역입니다.

* 건물 상태: 2018년 11월 30일 사용승인된 건물로, 외벽은 제주석 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 시공되었습니다.

1.4. 생활정보

* 구조 및 설비: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 중 본건은 제3층에 위치합니다. 기본적인 급배수 및 위생 설비, 보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 건축물 정보: 제주 성산 리치유 클래시아는 2018년 11월 30일 사용승인 되었으며, 총 6층 건물에 110세대가 거주할 수 있는 규모입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역, 2024.11.15.~2026.11.14.)으로 지정되어 있어, 매수인 자격 확인 및 관련 허가 취득이 필요할 수 있습니다.

* 공용부분 연체관리비: 성산리치유클래시아 입주자대표회의로부터 2026년 5월 20일 기준으로 공용부분에 대한 연체관리비 1,693,610원이 접수되었습니다. 이는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 현황이 명확하지 않아, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 성산읍에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 성산일출봉 인근 관광지로서의 입지적 강점을 지니고 있습니다. 건물 상태 및 기반 시설은 양호하며, 권리관계도 명확하여 매각으로 인한 소멸이 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 공용부분 연체관리비 인수 가능성, 임대차 관계 미확인 등은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요한 사항입니다. 감정가는 106,000,000원으로 책정되었으나, 최근 거래 사례들을 비교 분석할 때 ㎡당 단가 기준으로 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 성산일출봉 인근 관광 명소에 위치하여 임대수익 및 시세차익 기대 가능.

* 2018년 준공된 건물로 비교적 최신 시설과 좋은 상태 유지.

* 차량 접근성 우수, 대중교통 이용 편리.

* 권리관계가 깨끗하여 명도 및 등기상 리스크 최소화.

* 제주 제2공항 개발 사업 예정 지역 인근으로 향후 개발 가능성 잠재.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 106,000,000 원

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례(2026년 5월~7월)에 따르면, 동일 단지(성산리치유클래시아) 내 전용면적 33.55㎡~37.68㎡의 매매가는 8,800만 원 ~ 14,800만 원으로 형성되어 있습니다.

* 이들 사례의 ㎡당 단가는 약 262만 원에서 393만 원으로 다양하게 나타납니다.

* 본건의 전용면적은 24.27㎡이며, 감정가는 106,000,000원(㎡당 약 437만 원)입니다. 이는 최근 고가 거래 사례의 ㎡당 단가와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

* 유사 면적 및 층수를 고려하여 시세를 재산정 시, 본건의 시장 가치는 약 8,500만 원 ~ 9,500만 원 범위로 추정됩니다.

* 추정 입찰가: 95,000,000 원

* 종합 의견: 감정가(106,000,000원) 대비 최근 거래된 유사 단지 내 타 호실의 ㎡당 단가 및 본건의 면적을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 시세 및 ㎡당 단가 분석 결과, 9,500만 원 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 감정가의 약 89.6% 수준입니다. (※ 공용부분 연체관리비 1,693,610원 별도 부담 가능성이 있으며, 토지거래허가구역 지정으로 인한 절차를 반드시 확인해야 합니다.)

* 주변 혐오시설 정보: 제공된 정보 및 일반적인 지리 정보 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.