나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9065 [7] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제2층 제비219호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지내 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건내 제3층 제에이310호 외 15개호로서, (사용승인일자: 2018.11.30) 외 벽 : 제주석 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 1)~15) 공히 '도시형생활주택(원룸형)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '근린생활시설 및 도시형생활주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 북서측 및 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시 (전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건 축계획심의 대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수 도법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11. 14)) ■ 일련번호 2)~4) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의 대상 구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024- 10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11. 15~2026.11.14)), <추가기재>역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 제주지방법원 2025타경9065 (7)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제2층 제비219호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

토지지분: 20.96㎡ (약 6.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.27㎡ (약 7.34평)

건물지분: 24.27㎡ (약 7.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축물대장상 건물명: 제주 성산 리치유 클래시아

사용승인일자: 2018년 11월 30일

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 내 (본건은 제2층 제비219호)

건물 총 층수: 지하 1층, 지상 6층

건물 내 총 호실 수: 110호

주요 용도: 공동주택

내부 설비: 기본적인 급배수 및 위생 설비, 보일러 난방 설비, 승강기, 소방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

감정가: 103,000,000원

사건번호: 제주지방법원 2025타경9065 (7)

채권자: 케OOOOOOOOOOO

3.2. 등기부상 권리관계

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 다수의 근저당 및 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2019년 5월 27일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 3,330,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 개발 가능성

제주 성산읍이라는 지역적 특성상 관광객 수요와 지역 주민 수요가 공존하는 지역입니다.

토지이용계획상 '2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역'에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

'성산파출소'가 인접해 있어 치안이 양호하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 성산일출봉 등 관광지와 인접해 있어 관광 관련 시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채무자와 관련된 다른 담보물건들의 경매 진행 및 결과에 따라 본 물건에 대한 영향이 있을 수 있습니다.

6.2. 공용 부분 연체 관리비

성산리치유클래시아 입주자대표회의로부터 2026년 5월 20일 기준 공용 부분 연체 관리비 1,438,339원이 접수되었습니다. 공용 부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인 및 정산해야 합니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 별도의 임대차 계약이 존재할 가능성을 배제할 수 없으며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

제주 성산읍에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인) 도시형생활주택입니다.

입지, 교통, 주변 환경 측면에서는 양호한 편이며, 특히 2공항 개발 예정지역에 포함되어 있어 미래가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점, 공용 관리비 인수 가능성, 임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제2공항 개발사업 예정지 인접으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 성산일출봉 등 관광지 인근으로 관광객 수요를 활용한 임대 수익 창출 가능성.

* 신축급 건물로 관리 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

감정가는 103,000,000원이나, 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과 본건의 면적(24.27㎡, 약 7.34평)을 고려했을 때 시세는 6,360만원에서 9,530만원 범위로 추정됩니다.

제공된 JSON 데이터에서 확인된 동일 단지 내 최근 거래 사례들의 전용면적(33.55㎡ ~ 37.68㎡)을 기준으로 평당가를 환산했을 때, 본건 면적에 대입하면 약 6,360만원에서 9,530만원 사이의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

감정가가 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 공동담보, 연체 관리비 인수, 임대차 미상 등의 리스크 요인을 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70%~80% 선 및 실거래가 시세를 종합적으로 고려하여 70,000,000원에서 85,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.