나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9065 [5] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제5,6층 제에이515호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지내 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건내 제3층 제에이310호 외 15개호로서, (사용승인일자: 2018.11.30) 외 벽 : 제주석 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 1)~15) 공히 '도시형생활주택(원룸형)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '근린생활시설 및 도시형생활주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 북서측 및 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시 (전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건 축계획심의 대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수 도법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11. 14)) ■ 일련번호 2)~4) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의 대상 구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024- 10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11. 15~2026.11.14)), <추가기재>역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9065 (5)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제5,6층 제에이515호

건물명: 제주 성산 리치유 클래시아

토지면적: 39.43㎡ (약 11.93평)

건물면적: 45.65㎡ (약 13.81평)

감정가: 225,000,000원

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2018년

준공일자: 2018년 11월 30일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2.1. 1. 입지조건

위치 및 주변환경

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

도로상태

본건 토지는 북서측 및 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역, 고도지구(20M 이하), 대로3류(폭 25m~30m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(일출봉), 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)으로 지정되어 있습니다. 이러한 지역적인 특성상 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 주변에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

2.1. 2. 권리분석

등기부 현황

본 건물의 등기부상 주요 권리로는 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2,730,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 한국자산신탁주식회사의 신탁 등기, 서귀포신용협동조합의 임의경매 개시 결정 등기가 존재합니다.

말소기준권리

케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (2019-05-27 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

임차인 현황

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 인수 대상 보증금 합계는 0원이나, 임대 관계가 미상임을 고려할 때 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

2.1. 3. 상권분석

건물 유형 및 특징

본 물건은 '성산 리치유 클래시아' 내 도시형생활주택(원룸형)으로, 2018년 준공된 철근콘크리트 구조의 6층 건물에 속합니다. 총 110세대가 거주 가능한 규모입니다.

주변 상권

건물이 위치한 성산읍 성산리는 읍 소재지로서, 주변에 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 관광지인 성산일출봉과 인접하여 관광객 대상 임대 수요도 기대해 볼 수 있습니다.

2.1. 4. 생활정보

건물 구조 및 마감

본 건물은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕이며, 외벽은 제주석 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다. 본 매각 대상은 5층 또는 6층의 도시형생활주택(원룸형)입니다.

설비 내역

기본적인 급배수 및 위생 설비, 보일러 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

공용부분 관리비

2026년 5월 20일 기준, 공용부분에 대한 연체 관리비 내역서가 접수되었으며, 금액은 3,169,950원입니다. 이 공용 부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

2.1. 5. 잠재적 리스크

미상 임대관계

임대관계가 미상으로, 보증금 등 인수 여부가 불확실한 임차인이 존재할 수 있습니다. 이는 추후 예상치 못한 금전적 부담으로 이어질 가능성이 있습니다.

연체 관리비 인수 가능성

공용부분 연체 관리비 3,169,950원이 매수인에게 인수될 수 있으므로, 입찰 전 정확한 인수 여부 및 금액을 확인해야 합니다.

토지이용계획 및 제한

고도지구, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

2.1. 6. 종합 의견

본 물건은 제주시 성산읍의 편리한 교통망과 기본적인 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치한 도시형생활주택입니다. 2018년에 건축된 신축급 건물로, 외관 및 내부 시설의 노후도는 낮을 것으로 예상됩니다. 그러나 미상 임대관계, 인수될 수 있는 공용 관리비 연체금, 복잡한 토지이용계획 등의 잠재적 리스크 요소를 동반하고 있습니다. 입찰 전에 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

2.1. 7. 투자 포인트

관광지 접근성

성산일출봉 등 주요 관광지와 인접하여 관광객 대상 임대수익을 기대할 수 있습니다.

신축급 건물

2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

2.1. 8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 건물들이 3.3㎡당 약 2,620,000원에서 3,930,000원 사이에서 거래된 것으로 파악됩니다. 본건의 건물면적 45.65㎡를 적용하여 산정한 현 시세는 대략 151,500,000원에서 179,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 225,000,000원에 비해 시세가 낮은 편입니다.

본 건은 5층 또는 6층으로, 최근 거래 사례 중 5층 거래 가격을 기준으로 시세를 산정하면 약 179,000,000원으로 볼 수 있습니다.

연체 관리비 3,169,950원을 고려하고, 임차인 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 약 170,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 시세 및 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 금액이며, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.