나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9065 [4] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제5,6층 제에이510호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지내 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건내 제3층 제에이310호 외 15개호로서, (사용승인일자: 2018.11.30) 외 벽 : 제주석 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 1)~15) 공히 '도시형생활주택(원룸형)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '근린생활시설 및 도시형생활주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 북서측 및 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시 (전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건 축계획심의 대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수 도법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11. 14)) ■ 일련번호 2)~4) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의 대상 구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024- 10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11. 15~2026.11.14)), <추가기재>역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 제주지방법원 2025타경9065 (4) 사건으로 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392번지에 소재한 제주 성산 리치유 클래시아 건물 내 제5, 6층 제에이510호입니다. 용도는 도시형생활주택(원룸형)이며, 감정가는 186,000,000원입니다. 토지 면적은 32.54㎡ (약 9.84평)이고, 건물 면적은 37.68㎡ (약 11.39평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 케OOOOOOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다. 건물 사용승인일은 2018년 11월 30일입니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공원, 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재된 읍소재지 내 주택 및 상가 혼용지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 차량으로 물건지까지 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 5월 27일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(채권액 2,730,000,000원)으로 파악됩니다. 등기부등본상 접수된 갑구 및 을구 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정이므로, 특별한 인수 사항은 없을 것으로 보입니다. 총 등기부채권액은 2,730,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 곽 씨가 있으며, 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원입니다. 2024년 12월 2일에 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 성산읍 성산리는 성산일출봉 관광지와 인접한 지역으로, 관광객 수요와 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

최근 2026년에 같은 단지('성산리치유클래시아') 내에서 이루어진 거래 사례를 분석한 결과, 면적(33.55㎡ ~ 37.68㎡)에 따라 88,000,000원에서 148,000,000원 사이의 실거래가를 보였습니다. 이를 면적(37.68㎡) 기준으로 환산하면 약 1억 1천만원에서 1억 5천만원 수준으로 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변에 편의점, 마트, 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설이 위치하고 있습니다. 성산일출봉 관광지와 가까워 관광객을 위한 편의시설 이용도 용이합니다.

* 환경: 공원, 숙박시설, 주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공용부분 연체 관리비: 2026년 5월 20일 기준, 성산리치유클래시아 입주자대표회의로부터 접수된 공용부분 연체 관리비가 700,880원으로, 이는 매수인에게 인수될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 물건지 일대는 준주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 토지거래계약허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축물대장 전유부 정보: 제공된 JSON 데이터 상의 전유부 정보(호수 '9')가 본건(제에이510호)과 일치하지 않을 수 있으므로, 실제 물건의 정확한 호수 및 면적은 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 성산일출봉 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)이며 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 인수 부담이 없는 것으로 분석되며, 임대 수익 또는 세컨드하우스 활용 가능성이 있습니다. 다만, 공용부분 연체 관리비 인수 가능성과 다양한 토지 이용 제한 사항은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 성산일출봉 인근의 우수한 관광 및 생활 입지.

* 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물의 상태.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담 없음.

* 도시형생활주택으로서의 임대 수익 창출 또는 투자 가치.

* 성산일출봉 인근 지역의 지속적인 관광객 증가 및 개발 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 186,000,000원입니다. 최근 실거래 사례(2026년 5월 88,000,000원 ~ 2026년 7월 148,000,000원)를 고려할 때, 본건의 건물 면적(37.68㎡)은 최고 실거래가와 동일하며, 시세는 약 1억 1천만원에서 1억 5천만원 수준으로 분석됩니다.

권리 인수 사항이 없고, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점, 공용부분 연체 관리비(700,880원)는 비교적 소액인 점 등을 감안하면, 감정가 이하에서도 입찰 고려가 가능합니다. 최근 실거래가 최고가(148,000,000원)를 참고하여, 보수적으로는 감정가의 70~80% 수준인 130,000,000원에서 148,000,000원, 적극적으로는 140,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 경매 시점의 시장 상황, 경쟁 현황, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.