나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9065 [2] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제4층 제에이417호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지내 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건내 제3층 제에이310호 외 15개호로서, (사용승인일자: 2018.11.30) 외 벽 : 제주석 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 1)~15) 공히 '도시형생활주택(원룸형)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '근린생활시설 및 도시형생활주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 북서측 및 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시 (전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건 축계획심의 대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수 도법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11. 14)) ■ 일련번호 2)~4) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의 대상 구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024- 10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11. 15~2026.11.14)), <추가기재>역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이하 제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경9065 (2)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제4층 제에이417호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 108,000,000원

건물 면적: 24.27㎡ (약 7.34평)

토지 면적: 3.60㎡ (약 1.09평)

토지 지분: 3.596879875195008㎡ (약 1.09평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 상세 정보

건물 명칭: 제주 성산 리치유 클래시아

준공일: 2018년 11월 30일

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물

총 호수: 110호 (건축물대장 기준)

대상 물건 층수: 4층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택 및 상가 혼용지대입니다. 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건이 속한 토지는 준주거지역, 고도지구(20M 이하), 대로3류(폭 25m~30m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(일출봉), 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)으로 지정되어 있습니다. 이러한 제한 사항은 향후 건축 및 개발 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을구 1번 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2019.05.27 접수)이 말소 기준 권리이며, 경매 절차를 통해 말소 기준 권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 09월 16일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 윤 은 전입일자 2020-09-16 기준으로 대항력이 없으며, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 2,730,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 물건 현황

본 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 성산읍 중심지에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지(성산리치유클래시아) 내에서 면적 및 층수에 따라 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 2026년 5월 28일: 33.55㎡ (약 10.15평) 거래가 8,800만원 (단위: 만원)

* 2026년 7월 17일: 37.68㎡ (약 11.40평) 거래가 14,800만원 (단위: 만원)

* 2026년 7월 2일: 34.56㎡ (약 10.46평) 거래가 11,800만원 (단위: 만원)

대상 물건의 전용 면적은 24.27㎡(약 7.34평)로, 최근 거래 사례들의 면적(33.55㎡ ~ 37.68㎡)보다 작습니다. 가장 작은 면적인 33.55㎡가 8,800만원에 거래되었음을 고려할 때, 본 물건의 면적을 감안한 시세는 8,800만원 이하로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비 내역

건물은 기본적인 급배수 및 위생 설비, 보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의 시설

물건 인근에 성산파출소, 공원, 숙박시설, 근린생활시설 등이 위치하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공용부분 관리비 연체: 2026년 5월 20일 기준, 입주자대표회의로부터 공용부분에 대한 연체 관리비 내역서(금액 876,360원)가 접수되었습니다. 해당 금액은 매수인에게 인수될 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 규제: 본 물건이 위치한 지역은 고도지구, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 27억 3천만원으로 매우 높아, 경매 물건의 낙찰가율에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍의 중심지에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되나, 공용부분 관리비 연체 내역 확인이 필수적입니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 깔끔한 입찰이 가능하나, 채권 총액이 높은 점은 유의해야 합니다. 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다. 토지 이용 규제 사항을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 성산읍 내 도시형생활주택으로 꾸준한 수요 기대.

* 성산일출봉 등 주요 관광지와의 접근성 양호.

* 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 절감 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 시세 정보(33.55㎡ 기준 8,800만원)와 본 물건의 면적(24.27㎡)을 고려할 때, 현 시세 기준으로 예상 입찰가는 70,000,000원에서 85,000,000원 사이로 추정됩니다. 이 범위는 감정가(108,000,000원)를 하회하며, 시장 거래가를 반영한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 공용부분 관리비 연체액, 토지 이용 규제, 현장 조사를 통한 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.