나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101549 [2] 경기도 군포시 부곡동 1246 군포에이스더블유밸리지식산업센터 10층1019호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 부곡동 소재 "부곡중앙초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 지식산업센터, 중소규모 공장, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 / 지상13층 중 제2층 제213호 외 2개호로서 외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감 등 내벽: 몰탈 위 페인팅 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호 1, 2, 3 공히 지식산업센터임.(기호 1, 3은 공실임. "사진용지" 참조)

설비내역

천장 부착형 에어컨설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 장방형 토지로 공장(지식산업센터) 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 17미터, 서측으로 폭 약 11미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역(2017-07-28) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2017-07-28)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2017-07-28)(접합), 가축사육제한구역(2022-09-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(2017-07-28)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-09-05)(~2028-09-04, 의왕군포안산 공공주택지구),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)

공부와의 차이

의뢰목록 및 등기사항전부증명서 상 본건 토지의 지목은 "대지"이나, 토지대장에 의하면 2021.09.02에 지목이 "공장용지"로 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 안양지원 2025타경101549 (2)

3. 소재지: 경기도 군포시 군포첨단산업2로7번길 8 (부곡동) 10층 1019호 (군포 에이스 더블유밸리 지식산업센터)

4. 용도: 지식산업센터

5. 감정가: 137,000,000원

6. 토지면적: 12.69㎡ (약 3.84평)

7. 건물면적: 39.25㎡ (약 11.87평)

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산 임의경매

10. 채권자: 유케이제십차유동화전문투자유한회사

11. 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 경기도 군포시 부곡동 소재 "부곡중앙초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 각종 근린생활시설, 지식산업센터, 중소규모 공장, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다.

2. 교통상황

* 본 건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

3. 토지 이용 현황

* 인접 도로와 등고평탄한 장방형 토지로 공장(지식산업센터) 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 본 건 북측 및 남측으로 폭 약 17미터, 서측으로 폭 약 11미터의 도로에 각각 접해 있습니다.

4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 일반산업단지, 과밀억제지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1. 말소기준권리

* 을1 근저당 (2021-09-02, 농협은행주식회사, 금147,840,000원)이 말소기준권리입니다.

2. 말소예정 권리

* 등기사항전부증명서상 갑구, 을구의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소예정인 것으로 확인됩니다.

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전, 신탁등기 말소, 근저당 등이 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

* 갑9 임의경매 (2025-12-05, 유케이제십차유동화전문투자유한회사) 또한 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요 등 별도 명시된 내용은 없으나, 통상적으로는 소멸됩니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 임차인 현황

* 임차인: 고아라

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2024-12-30

* 확정일자: 2024-12-31

* 배당신고일자: 2026-01-16

* 대항력: 없음

* 참고사항: 상기 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

5. 물건명세서 참고사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 사항 없음.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 군포시 내 지식산업센터 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설과 산업 시설이 분포하고 있습니다.

* 차량 접근성이 양호하고 인근에 버스정류장이 있어 출퇴근 및 물류 이동이 편리합니다.

* 인근에 아파트 단지 등이 혼재하여 상주인구 및 유동인구를 통한 잠재적 수요가 있습니다.

* 주변 지역에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이 발견되지는 않았습니다. (다만, 상세 지역 조사 시 추가 확인 필요)

1.4. 생활정보

* 본 물건은 경기도 군포시 부곡동에 위치한 군포 에이스 더블유밸리 지식산업센터 내에 있습니다.

* 건물은 지하 3층부터 지상 13층까지 있으며, 본 건은 10층 1019호입니다.

* 주변에 부곡중앙초등학교가 있어 교육 환경을 간접적으로 확인할 수 있습니다.

* 천장 부착형 에어컨, 위생 및 급배수, 승강기, 소방, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권의 유동화 과정에서 일부 복잡성이 있을 수 있으나, 현재 권리분석 상으로는 인수되는 권리가 없어 경매 절차 자체에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

* 공실 가능성: 감정평가서 요약에 기호 1, 3 호실이 공실이라는 언급이 있어, 본 건(1019호) 또한 공실일 가능성이 있거나 공실 위험을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 지목 변경: 의뢰목록 및 등기사항전부증명서상 본 건 토지의 지목은 "대지"이나, 토지대장에 2021.09.02 지목이 "공장용지"로 변경되었습니다. 이는 향후 건물 신축이나 증축 등 토지 이용에 따른 행위 허가 시 차이가 있을 수 있으므로 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 토지 이용계획 상 제한: 비행안전제3구역, 과밀억제지역 등 각종 법적 규제를 받을 수 있으므로, 향후 개발 계획 수립 시 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 불확실성: 상기 명시된 임차인 외 다른 임차인이 존재하거나, 임대차 관계가 복잡할 가능성이 있습니다. (다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 군포시 부곡동에 위치한 지식산업센터로, 준공업지역 내 산업단지에 속해 있어 사업 활동을 위한 기본적인 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 부담이 없어 비교적 안전하게 취득 가능합니다.

* 교통 여건 및 주변 환경이 양호하나, 유동화 물건이라는 점과 공실 가능성, 토지 지목 변경 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 전반적으로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 투자 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 저렴한 투자 금액: 감정가 1.37억원으로 소액 투자로 접근 가능한 지식산업센터입니다.

* 우수한 입지: 군포 지역 산업단지 내 위치하여 관련 기업들의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리상 하자가 없습니다.

* 편리한 교통: 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 편리하여 입주 기업의 만족도를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 물건의 잠재적 리스크(공실 가능성, 지목 변경 등)를 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

* 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 충분히 조사한 후, 보수적으로 접근하여 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

* 최종 입찰가 산정 시에는 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인 및 최근 실거래가 동향 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.