나이스옥션 법원경매 서산 2024타경837 [1] 충청남도 당진시 송산면 동곡리 435 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남 · 평가일 2024.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 동곡리 소재 "현대제철소" 남측 인근에 위치하며 주위는
대규모 공장, 근린생활시설, 다가구주택 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며 북측 근거리에 38번 국도가 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상5층 건물로서
외 벽 : 대리석, 화강석 타일 등
내 벽 : 대리석 타일, 몰탈위 페인팅 마감 등
창 호 : 새시창호 마감.

이용상태

기호(2)-(8) : 상업용 건물로 이용중임.
기호(9)-(42) : 오피스텔로 이요중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 주차장, 승강기시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로, 서측으로 소로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합),
중로3류(폭12m-15m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일반산업단지(송산2일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
기타<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 본건 구분건물은 현재 등기사항전부증명서상 대지지분이 미확정상태로서 일반적인 구분건물의 거래관행상 건물과 대지권이 일괄거래되는 바, 추후 각 호별로 대지지분이 적정 배분될 것을 전제로 감정평가하였음. 목록6,7의 실제현장은 칸막이로 구분되어 있지 않고 통합하여 하나의 점포로 사용되고 있음. 대항력 여지 있는 임차인 있음. 2024.5.28.자 박찬호로부터 공사대금채권 금 114,058,000원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경837 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송산면 동곡리 435

건물명: 현대 그레이스 더원

용도: 오피스텔/상업용 업무시설

감정평가액: 5,050,000,000원

토지면적: 840.00㎡ (약 254.1평)

건물면적: 1461.97㎡ (약 442.2평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 심규호 (표시된 정보 기준)

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 충청남도 당진시 송산면 동곡리 소재 "현대제철소" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 공장, 근린생활시설, 다가구주택 등이 소재하는 등 상업 및 산업 복합 지역으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 북측 근거리에 38번 국도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지이용계획: 본건은 도시지역, 준공업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30-35m) 및 중로3류(폭 12-15m)에 각각 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 일반산업단지(송산2일반산업단지) 등의 관련 법규 제한사항이 있습니다.

인접 도로상태: 본건은 동측으로 광대로, 서측으로 소로에 접하여 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을13 (2018-06-19, 중소기업은행 근저당권)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 유치권 신고 및 대항력 있는 임차인의 보증금 관련 사항은 별도 확인 필요)

등기부 요약:

- 토지 등기부에는 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등 다수의 권리 변동 및 말소된 권리가 복잡하게 기재되어 있습니다. 총 등기부채권액은 6,917,500,000원입니다.

- 집합건물 등기부에는 소유권 보존, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등이 기재되어 있으며, 대부분 말소될 예정이나, 일부 권리(가등기, 가처분 등)는 추가 확인이 필요합니다. 총 등기부채권액은 4,088,011,642원입니다.

임차인 현황:

* 김 (307호): 보증금 1,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2024-01-05, 대항력 없음.

* 김 (401호): 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-28, 확정 2023-04-28, 배당신고 2024-05-08, 대항력 없음.

* 김 (303호): 보증금 3,000,000원, 차임 370,000원, 전입 2023-08-08, 대항력 없음.

* 김 (307호): 보증금 1,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2023-11-27, 대항력 없음.

* 미상 (507호): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 박 (206호): 보증금 74,300,000원, 차임 0원, 전입 2020-02-03, 확정 2020-02-03, 배당신고 2024-05-28, 대항력 있음 . (주의 필요)

* 배 (208호): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-04-04, 대항력 없음.

* 성 (506호): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-08-24, 대항력 없음.

* 손 (207호): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-29, 확정 2023-11-29, 배당신고 2024-05-28, 대항력 없음.

* 안 (405호): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-11-28, 대항력 없음.

* 양 (501호): 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원, 전입 없음, 대항력 없음.

* 염 (305호): 보증금 3,000,000원, 차임 380,000원, 전입 2023-09-25, 대항력 없음.

* 원 (509호): 보증금 3,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023-08-30, 대항력 없음.

* 이 (502호): 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-28, 확정 2023-04-28, 배당신고 2024-05-08, 대항력 없음.

* 이바코리아시스템주식회사 (507호): 보증금 3,000,000원, 차임 450,000원, 전입 없음, 대항력 없음.

* 이 (501호): 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-28, 확정 2023-04-28, 배당신고 없음, 대항력 없음.

* 주식회사 신대명건설 (10x): 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-05-29, 확정 2023-04-28, 배당신고 2024-05-08, 대항력 없음.

* 주식회사지승 (306호,503호): 보증금 2,000,000원, 차임 700,000원, 전입 없음, 대항력 없음.

* 주식회사엠케이시스템 (409호): 보증금 3,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2024-03-26, 대항력 없음.

* 주 (304호): 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-11, 대항력 없음.

* 최 (408호): 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-05-02, 대항력 없음.

* 케이씨코트렐주식회사 (204호): 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원, 전입 없음, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

유치권 신고 현황: 2024년 5월 28일, 박찬호로부터 공사대금채권 114,058,000원에 대한 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명하여 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 본건은 당진시 송산면의 현대제철소 인근 산업 및 상업 복합 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 공장 및 관련 근린생활시설이 밀집해 있어, 해당 지역의 종사자들을 대상으로 하는 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

건물 용도 분석: 본 건물은 오피스텔 및 상업용 업무시설로 이용되고 있습니다. 건물 전체 면적 대비 오피스텔과 상업용 공간의 비율, 각 용도의 수요 및 공급 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

교통 편의성: 38번 국도와 인접한 위치로 차량을 이용한 외부 이동이 용이하며, 당진 시내 및 주변 산업단지로의 접근성이 좋습니다.

주변 시설: 현대제철소를 비롯한 산업 시설이 인근에 위치하며, 기본적인 근린생활시설이 존재합니다. 제공된 정보 내에서 특정 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 산업단지 인근 지역의 특성을 고려할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 해당 물건에 여러 건의 경매 사건이 중복으로 진행되고 있어, 권리 관계 및 절차가 복잡할 수 있습니다.

유치권 성립 불분명: 박찬호씨가 신고한 유치권의 성립 여부가 불분명하여, 인수 시 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 박찬호(206호) 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 74,300,000원에 대한 인수 여부 또는 배당 여부를 면밀히 확인해야 합니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되었으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 처리 방식은 최종적으로 낙찰자에게 영향을 줄 수 있습니다.)

미확정 대지지분: 구분건물의 등기사항전부증명서상 대지지분이 아직 확정되지 않은 상태로, 향후 각 호별 대지지분 배분 시 예상치 못한 변동이 발생할 가능성이 있습니다.

통합 사용 점포: 목록 6, 7호는 칸막이 없이 통합하여 하나의 점포로 사용 중이므로, 해당 공간의 분할 및 별도 관리에 대한 고려가 필요합니다.

산업단지 인접: 대규모 공장 및 산업단지와 인접한 위치는 소음, 분진 등의 환경적 요인이나 주변 시세에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송산면의 산업 및 상업 활동이 활발한 지역에 위치한 대규모 오피스텔 및 상업용 건물입니다. 넓은 토지 및 건물 면적, 주요 도로 인접 등 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다.

하지만, 복잡한 권리 관계, 성립 여부가 불분명한 유치권, 대항력 있는 임차인의 존재, 미확정 대지지분 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 유치권 및 대항력 있는 임차인과 관련된 법적, 금전적 부담을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

산업단지 배후 수요: 현대제철소 및 송산2일반산업단지 인근에 위치하여 산업 종사자들의 주거 및 상업 시설로서의 잠재적 수요가 있습니다.

대규모 자산: 상당한 규모의 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 이를 활용한 개발 또는 사업 확대 가능성이 있습니다.

물리적 접근성: 38번 국도 등 주요 도로와의 접근성이 양호하여 물류 및 이동의 편의성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 5,050,000,000원입니다. 그러나 앞서 언급된 유치권, 대항력 있는 임차인, 미확정 대지지분 등의 복합적인 리스크 요인을 고려할 때, 시세 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현장 조사 및 주변 시세 분석을 통해 보다 정확한 시장 가치를 산정해야 하지만, 제공된 정보를 바탕으로 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 3,535,000,000원 ~ 4,292,500,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 위 리스크 요소들의 실질적인 인수 금액 및 해결 방안에 따라 달라질 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 전문가 상담을 거쳐 결정하시기를 권장합니다.

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