나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [7] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 16층1605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경40552 (7)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 16층 1605호

* 건물명: 평택고덕아이파크

* 동/호: 101동 16층 1605호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건축년도: 2021년

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 건물면적 (전용): 21.16㎡ (약 6.41평)

* 토지면적 (지분): 6.57㎡ (약 1.99평)

* 감정가: 161,000,000원

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매종류: 부동산 임의경매 (채권자: 한국캐피탈주식회사)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 장당동 154번지, 평택고덕아이파크 101동 16층 1605호. "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통:

* 제반 차량의 진출입이 용이하며 1번 국도변에 소재합니다.

* 남측 약 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 국도 및 지방도로와의 연계성이 좋습니다.

* 도로: 본건 북측 및 남측으로는 노폭 약 15미터, 서측으로는 노폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)에 속해 있습니다.

* 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)에 해당합니다.

* 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 2023년 6월 21일부터 2026년 6월 20일까지 허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 24일에 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권 (을5, 1억 2천만원)입니다.

* 총 등기부채권액: 약 49억 2천만원으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신우철

* 전입일자: 2022년 4월 26일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 확정일자 및 배당신고일자: 미상

* 인수 보증금: 0원 (본 경매로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

* 기타 권리: 소유권이전 1번 신탁등기 말소, 다수의 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등기가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 "고덕국제화계획지구 일반산업단지"의 동측 인근에 위치하여, 산업단지 종사자 및 관련 업종의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건물은 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설 등 복합 용도로 사용되고 있어, 단지 내 유동 인구 및 상업 활동의 잠재력이 있습니다.

* 고덕국제화계획지구 개발 사업과 연계하여 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 및 업무 시설로서 주거 기능과 소규모 업무 공간 활용이 모두 가능합니다.

* 평택지제역을 통한 수도권 광역 접근성이 양호합니다.

* 인근 산업단지 및 일반상업지역에 위치하여 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

* 건물 내 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재경보 설비 및 지하 주차 시설이 완비되어 있습니다.

* 주변 학교로는 장당초등학교, 평택여자고등학교 등이 도보 또는 차량 접근 가능한 거리에 위치합니다. (도로명 주소: 경기도 평택시 장당동 154번지 기준)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (신우철): 2022년 4월 26일 전입하여 대항력을 갖춘 임차인이 존재합니다. 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 일반적인 경우와 달라 추가 확인이 필요하며, 추후 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 중복 사건: 본 건과 관련된 다른 경매 사건(예: 2025타경332)이 존재하여, 경매 진행 상황을 면밀히 추적해야 합니다.

* 지역 제한: 가축사육제한구역, 철도보호지구, 외국인 주택 취득 시 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

* 환경적 요인: 산업단지, 열차선로, 고속도로 등이 인접해 있어 소음, 분진 등의 환경적 영향이 있을 수 있습니다. 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

* 토지 공부와의 차이: (감정평가서상 토지의 공부상 지목이 임야, 답, 전으로 기재되어 있고 건축 행위 중단 상태라는 내용이 있으나, 이는 해당 필지의 일부 토지에 대한 것으로 보이며, 본건 오피스텔 건물 자체는 정상적으로 건축 및 등기된 것으로 판단됩니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 고덕국제화계획지구 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 산업단지 배후 수요와 편리한 교통망을 바탕으로 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 특이 사항(보증금 0원), 인접한 산업시설 및 교통망으로 인한 환경적 요인 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년에 준공되어 건물 상태가 양호하며 즉각적인 대규모 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

* 산업단지 배후 수요: 고덕국제화계획지구 일반산업단지 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

* 우수한 교통 접근성: 1번 국도 인접 및 평택지제역 접근 용이성으로 전국 광역 이동이 편리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 안정적인 소유권 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 161,000,000원

* 최근 매매가 분석 (전용면적 21.16㎡ 기준):

* 2025년 9월 3일: 180,000,000원

* 2024년 2월 14일: 140,000,000원

* 현재 감정가는 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 신축 건물임을 감안할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 없으나, 임차인 관련 사항은 반드시 명확히 확인 후 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서, 권리관계 및 시장 상황을 고려하여 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.