나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [23] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 7층715호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

평택지원 2025타경40552 (23)

1.2. 소재지

경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 7층 715호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

177,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 토지지분: 6.56㎡

* 건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 건물지분: 21.16㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

한OOOOOOOOO

1.9. 건축년도

2021년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 "평택고덕아이파크" 내에 소재합니다.

* 단지 주변은 "고덕국제화계획지구 일반산업단지", 경부선 및 수서평택고속선 열차 선로, 1번 국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역입니다.

* 삼성전자 평택캠퍼스가 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건 건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 1번 국도변에 위치하여 접근성이 좋습니다.

* 남측 약 1.6km 거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 위치해 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 북측 및 남측으로는 노폭 약 15미터, 서측으로는 노폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건이 속한 지역은 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 도로는 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 철도보호지구에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인이 주택 취득 시에만 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매물건 권리관계

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 한OOOOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이동관

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-05

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 인근에 위치하여 산업단지 종사자 등 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 대형 유통시설(코스트코, 이마트, 홈플러스 등)이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 상업시설 현황

* 단지 내 또는 인근에 CGV, 프리미엄 아울렛 등의 상업 및 문화시설이 위치하고 있습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 코스트코, 이마트, 홈플러스 등 대형 마트 및 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

* 병원, 은행, 음식점 등 다양한 편의시설이 주변에 위치합니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 1번 국도에 인접하여 자가용 이동이 편리합니다.

* 평택지제역을 통해 KTX, SRT 이용이 가능하여 수도권 및 전국 주요 도시로의 접근성이 우수합니다.

5.3. 교육 환경

* 주변에 초등학교 등 교육 시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

* 본건은 "중복사건"으로 분류되어 있으며, 이는 경매 절차 상의 추가 확인이나 복잡성이 있을 수 있음을 시사합니다. 입찰 전 반드시 관련 법률 자문을 통해 정확한 내용을 확인해야 합니다.

6.2. 토지 관련 정보 혼선

* 감정평가서상 토지감정요항표의 소재지가 "경기도 평택시 진위면 은산리"로 기재되어 있으나, 본건 건물의 실제 소재지는 "경기도 평택시 장당동 154"입니다. 해당 토지 정보는 본 건물과 무관하거나 별개의 물건일 수 있으며, 현장 확인 등을 통해 정확한 사실관계를 파악해야 합니다.

6.3. 주변 환경

* 산업단지 및 열차 선로, 고속도로 등이 인접해 있어 소음이나 공해에 대한 우려가 있을 수 있습니다.

* "평택에코센터"와 같은 환경 기초 시설(폐기물 처리 시설 등)이 고덕면 일원에 계획되어 있는 점을 고려할 때, 해당 시설과의 구체적인 거리 및 영향을 파악하여 혐오시설 관련 잠재적 리스크를 검토할 필요가 있습니다. (단, 본건과의 직접적인 연관성은 추가 확인 필요)

6.4. 임대 관계 미상

* 본건 건물 전체의 임대 관계가 파악되지 않은 부분이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 "평택고덕아이파크" 내 오피스텔로, 비교적 신축 건물이자 대단지 아파트의 일부입니다. "고덕국제화계획지구"라는 개발 잠재력이 높은 지역에 위치하며, 1번 국도변에 있어 교통이 편리하고 평택지제역 접근성도 좋습니다. 인근의 산업단지와 대형 유통 시설 등은 생활 편의성과 배후 수요 측면에서 긍정적입니다.

주요 리스크 요인으로는 "중복사건"이라는 특이사항이 있으며, 이는 경매 진행 과정 및 향후 소유권 관계에 영향을 줄 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다. 또한, 토지 관련 정보의 혼선이 발견되어 정확한 물건 파악이 중요합니다. 임차인 이동관 씨는 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 명도 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 상품성이 양호합니다.

* "고덕국제화계획지구" 내 위치하여 미래가치가 기대됩니다.

* 1번 국도 및 평택지제역 인접으로 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 산업단지, 대형마트 등 생활 편의 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 주변 유사 물건의 거래 사례를 고려할 때, 본건(21.16㎡)의 감정가는 177,000,000원입니다.

최근 거래 사례를 보면, 동일 면적의 유닛이 2024년 2월 140,000,000원, 2025년 9월 180,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 인근 건물(102동)의 유사 면적 유닛이 160,000,000원으로 감정평가된 사례가 있습니다.

본건은 7층에 위치하고 있으며, 감정가 177,000,000원은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, "중복사건"이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 160,000,000원에서 175,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (약 1억 6천만 원 ~ 1억 7천 5백만 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.