나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [16] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 4층410호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 부동산 정보

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 4층 410호

* 건물명: 평택고덕아이파크

* 동/호수: 102동 4층 410호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

2.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 177,000,000 원

* 토지면적: 6.56㎡ (약 1.98 평)

* 토지지분: 6.56㎡ (약 1.98 평)

* 건물면적: 21.16㎡ (약 6.40 평) (전용면적)

* 건물지분: 21.16㎡ (약 6.40 평) (전용면적)

* 총괄 건물 연면적 (평택고덕아이파크 전체): 149,838.01㎡ (약 45,325.96 평)

* 102동 건물 연면적: 38,128.8㎡ (약 11,533.45 평)

2.3. 경매 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경40552 (16)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 채권자: 한OOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 내에 소재하고 있습니다.

* 단지 주변은 고덕국제화계획지구 일반산업단지, 경부선 및 수서평택고석선 열차 선로, 1번 국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역입니다.

* 건축물대장상 건물 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 1번 국도변에 소재하고 있습니다.

* 남측 약 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 국도 및 지방도와의 연계성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-08

* 대항력: 없음

* 특이사항: 금액이 미상인 보증금/차임은 없으나, 전입일자에도 불구하고 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획 및 현황

* 본건 소재지는 고덕국제화계획지구 일반산업단지 인근으로, 지역 개발의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 성장관리계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

4.2. 시장 동향

* 본건과 동일한 '평택고덕아이파크'의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(21.16㎡) 기준으로 2024년 2월 140,000,000원, 2025년 9월 180,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가는 177,000,000원으로, 최근 최고가 거래와 유사한 수준입니다.

* 시세는 최근 1.4억원에서 1.8억원 사이로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 환경

* 본건은 현대식 오피스텔로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건물 내 상업 시설 및 인근 산업단지의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 밀집되어 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 항공기 소음 발생 가능성이 있는 비행안전제2구역(전술)에 해당될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 제한 사항

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 건물은 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

6.2. 물건 특이사항

* 본건은 '중복사건'으로, 동일한 물건에 대해 복수의 경매 절차가 진행될 수 있어 주의가 필요합니다. 이는 경매 진행 과정에 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 감정평가서 요약에 따르면, 토지 공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태라고 명시되어 있습니다. 다만, 이는 토지 감정평가상 내용이며, 건축물 자체의 이용 및 효용에는 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

* 임대 관계는 파악되지 않았으나, 명시된 임차인은 대항력이 없는 것으로 권리분석 결과 나왔습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 내 오피스텔로, 최신 건축물에 해당하며 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 고덕국제화계획지구 및 일반산업단지 인근에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 교통 접근성 또한 양호합니다. 최근 실거래가를 기준으로 시세가 형성되어 있으며, 감정가 역시 시장 가격과 부합하는 수준입니다. 다만, 중복사건으로 인한 절차상의 복잡성, 토지 관련 공부상 지목과 현황의 차이, 비행안전구역 등 일부 제한사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

* 고덕국제화계획지구 및 산업단지 배후 수요로 인한 임대 수익 및 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 평택시 개발 계획의 수혜를 받을 수 있는 지역에 위치합니다.

* 최근 실거래가 상승 추세는 긍정적인 신호입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 177,000,000원이며, 최근 21.16㎡ 면적의 실거래가는 2025년 9월 180,000,000원, 2024년 2월 140,000,000원입니다. 중복사건 등의 리스크를 고려할 때, 감정가 수준 또는 최근 최고가 거래액을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 160,000,000원 ~ 175,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.