나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [18] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 4층412호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 평택지원 2025타경40552 (18)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 4층412호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 77,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지 지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평) (전용면적)

건물 지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

1.3. 건물 개요 (평택고덕아이파크)

건축년도: 2021년 11월 22일 사용승인

총 동수: 2개 동

총 세대수: 1,200세대 (본건 102동은 600세대)

최고 층수: 지상 27층

주차: 세대당 1.5대 (총 1,778대)

건축 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

1.4. 특이사항

중복사건으로 등록되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 '평택고덕아이파크' 내에 소재함.

단지 주변으로는 고덕국제화계획지구 일반산업단지가 인접해 있으며, 경부선 및 수서평택고속철도 선로, 1번 국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

1번 국도변에 위치하며, 차량 진출입이 용이함.

남측 약 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 가능함.

국도 및 지방도와의 연계성이 좋음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접함.

가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있음.

외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2023.6.21.~2026.6.20.).

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 종류

채권자: 한OOOOOOOOO

경매 종류: 부동산임의경매

3.2. 임차인 현황

임차인: 주규성

보증금: 5,000,000원

차임: 736,000원

전입일자/사업일자: 2024년 4월 8일

확정일자: 2024년 4월 8일

배당신고일자: 2025년 3월 24일

대항력: 없음

비고: 해당 없음

3.3. 권리 인수 여부

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않음.

상기 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금이 없어 권리 분석상 특별한 인수사항은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 산업 시설

본 물건이 위치한 장당동 일대는 고덕국제화계획지구 일반산업단지 및 삼성전자 평택캠퍼스와 인접해 있어 직주근접 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됨.

단지 내 상업시설(CGV 영화관, 대형마트, 패션아울렛 입점 예정)도 예정되어 있어 상권 활성화가 기대됨.

4.2. 상권 특징

업무시설(오피스텔) 및 판매시설, 문화/집회시설이 복합된 상권으로, 산업단지 근로자 및 관련 기업 종사자들의 수요가 높을 것으로 분석됨.

KTX 평택지제역이 가까워 서울 및 수도권 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미침.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의 시설

평택지제역(SRT, 1호선)이 차량으로 약 5~15분 거리에 위치하며, 1번 국도 및 고속도로 접근이 용이함.

단지 내 상업 시설 외에도 주변 산업단지 관련 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 교육 및 기타

본 물건의 토지감정평가요항표에 '진위초등학교' 북측 인근이라고 기재되어 있으나, 이는 해당 토지 감정평가 대상 물건에 대한 내용으로 보이며, 평택고덕아이파크 단지 자체의 직접적인 학군 정보는 별도 확인 필요. (건축물대장상 초등학교, 중학교, 고등학교와의 거리가 명시되지 않음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 감정평가서 내용 상의 혼선

제공된 토지감정평가서 요약본에서 물건의 소재지가 '경기도 평택시 진위면 은산리'로 기재되어 있고 '나지 상태' 및 '건축행위 중단' 등의 내용이 포함되어 있으나, 본건은 '경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크'에 위치한 완공된 오피스텔 건물임. 이는 해당 토지감정평가서 내용이 별개의 토지에 대한 내용이거나, 혼동의 여지가 있어 주의가 필요함.

6.2. 중복 사건

본 사건은 '중복사건'으로 표기되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 있는지 추가 확인이 필요함.

6.3. 토지 이용 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역, 비행안전제2구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재함. 특히 외국인 주택 취득 관련 토지거래허가구역 지정은 외국인 투자 시 확인이 필요함.

6.4. 혐오 시설 존재 여부

주변 지역은 산업단지, 도로, 철도 등이 혼재하나, 지도 검색 및 관련 자료 조사 결과, 본건 물건지 인근에 직접적으로 주거 환경에 악영향을 미치는 혐오 시설(예: 폐기물 처리 시설, 축사 밀집 지역 등)이 명확히 확인되지 않음. 다만, 평택시 지역 내에서 폐기물 처리 시설 건립 관련 주민 반대 사례 등이 보고된 바 있어, 장기적인 지역 개발 계획 및 주민 민원 동향을 주시할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 '평택고덕아이파크' 오피스텔로, 최근에 준공된 신축 건물에 해당함. 고덕국제화계획지구 일반산업단지 및 삼성전자 평택캠퍼스와 인접하여 직주근접 수요가 높으며, 평택지제역 및 주요 도로망과의 접근성이 우수하여 교통 여건 또한 양호함. 제공된 실거래가 자료를 보면, 동일 면적(21.16㎡)이 2025년 9월 1억 8,000만원에 거래된 사례가 있어, 감정가(1억 7,700만원)와 유사하거나 높은 시세를 형성하고 있음을 알 수 있음. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 투자 진입 장벽이 낮아 보이나, 토지감정평가서 내용상의 혼선 및 중복 사건 표기 등은 주의 깊게 확인해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있음.

* 우수한 입지: 산업단지 및 주요 교통망 인접으로 직주근접 수요 풍부.

* 개발 호재: 평택시의 지속적인 개발 및 삼성전자 평택캠퍼스 관련 이슈로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 작은 면적: 1~2인 가구 또는 투자용 임대 목적에 적합한 소형 평형.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(21.16㎡)의 물건이 2025년 9월 10층 기준으로 1억 8,000만원에 거래되었음. 감정가(1억 7,700만원) 또한 이와 유사한 수준임. 본건은 4층에 위치하여 10층보다는 낮은 층이지만, 최근 거래 사례를 고려할 때 시장 가치는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 높음.

따라서, 예상 입찰가는 1억 7,500만원으로 산정함. 이 금액은 감정가와 최근 실거래가 중간값 정도를 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 최신 시세 및 경쟁 물건 분석을 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 함.

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 외 추가적인 부담은 없음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.