나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40552 [1] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 판매시설동 2층227호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 평택시 진위면 은산리 소재 "진위초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 국도, 지방도와 연계되어 있음.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지이며 나지 상태임.

인접 도로상태

기호 (1),(11)은 중로각지이고, (14)는 중로한면이고. (2)~(6), (8)~(11), (12), (13)은 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

(26):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (27):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (28):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (29):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (30):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (31):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (32):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (33):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (34):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (35):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (36):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (37):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (38):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) (39):계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 임야, 답, 전이나 건축행위를 위해 조성 중 중단된 상태임. (후면 사진참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 동측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 경부선 및 수서평택고석선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 1번국도변에 소재하며 남측 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있는 바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 27층건 내 판매시설동 제2층 제227호외 24개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 붙임, 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감으로 탐문조사, 창호: 칼라샷시, 하이샷시 마감 등임.

이용상태

기호 (1) 은 업무시설(사무소)로, 기호 (2)~(25)는 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 용도임. (후첨: 건축물현황도 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 판매시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 판매시설동 2층 227호에 대한 물건 보고서입니다.

사건번호: 평택지원 2025타경40552 (1)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 판매시설동 2층 227호

용도: 판매시설

감정가: 6,212,000,000원

토지면적: 101.16㎡ (약 30.6 평)

건물면적: 333.44㎡ (약 100.9 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

건축구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

건물 규모: 27층 규모의 평택고덕아이파크 내 판매시설동 2층 227호

사용승인일: 2021년 11월 22일

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 중로3류

1.1. 입지조건

위치: 경기도 평택시 장당동 154번지, 평택고덕아이파크 판매시설동 2층 227호에 소재합니다.

주변 환경: 본건은 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근에 위치하며, 주변으로 산업단지, 경부선 및 수서평택고속선의 열차선로, 1번국도, 평택제천고속도로 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 1번 국도변에 접해 있어 차량의 진출입이 용이하며, 남측 약 1.6km 거리에 평택지제역이 위치하고 있어 대중교통 이용 및 광역 접근성이 양호한 편입니다.

도로: 본건 건물 북측 및 남측으로는 노폭 약 15미터, 서측으로는 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근이 원활합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근에 열차 선로가 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 21일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)입니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 38,799,010,969원입니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 법원 공고 내용 및 추가적인 권리 분석을 통한 최종 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입(사업)일자: 2023년 07월 22일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건은 평택시의 주요 개발 축인 고덕국제화계획지구 내 중심 상업 및 업무 복합 지역에 위치하고 있습니다.

주요 업종: 주변에 산업단지, 주거 단지, 상업 시설 등이 혼재하고 있으며, 본 건물 자체도 판매시설, 업무시설(사무소), 문화시설(영화관) 등 복합 용도로 활용되고 있습니다.

잠재력: 평택시의 지속적인 개발 사업과 고덕신도시의 성장으로 인한 배후 수요 증가가 예상되며, 이에 따른 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

교통: 1번 국도와 바로 인접해 있어 차량 이용이 매우 편리하며, 평택지제역을 통해 수도권 및 전국으로의 대중교통 이용이 가능합니다.

교육: 본건이 위치한 장당동 인근에는 송탄초등학교, 이충초등학교, 평택고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

의료: 평택성모병원, 평택시립보건소 등 지역 내 주요 의료 시설에 대한 접근성이 좋습니다.

편의시설: 주변에 대형마트, 은행, 관공서 등 다양한 편의 시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 본 건은 중복 사건이며 공동 담보로 진행되는 물건으로, 경매 진행 과정에서 절차상의 복잡성이나 시간 소요가 추가될 수 있습니다.

토지 지목 불일치: 제공된 토지감정평가서 내용 중 공부상 지목(임야, 답, 전)과 건축 행위를 위해 조성된 현황(부지) 간의 차이가 명시되어 있습니다. 이는 실제 건축물 현황과 건축물대장, 건축 허가 내용 등에 따라 다르게 해석될 수 있으므로, 실제 현장 확인을 통한 명확한 파악이 필요합니다.

토지 이용 제한: 본 건 토지에는 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 토지거래계약 허가구역(외국인 주택 취득 시), 철도보호지구 등 관련 법규에 따른 제약 사항이 존재하므로, 해당 규제 내용을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

임차인 보증금: 임차인 김 의 보증금 5,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 법적으로 인수할 의무는 없습니다. 다만, 배당 절차 과정에서 전액 배당받지 못할 경우의 가능성은 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 고덕국제화계획지구 내 중심 상업 지역에 자리한 판매시설로서, 지역 개발 잠재력과 함께 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 다소 복잡하게 얽혀 있으나, 말소기준권리 분석 결과 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 상의 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점, 토지 감정평가서에 언급된 지목 불일치 가능성, 그리고 각종 토지 이용 제한 사항 등은 투자 결정 전에 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

고덕국제화계획지구 개발에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있는 최적의 입지에 위치합니다.

1번 국도와 인접하고 평택지제역을 통한 광역 접근성이 우수하여 유동인구 및 외부 수요 확보에 유리합니다.

상업용 부동산으로서 안정적인 임대 수익과 함께 시세 차익 실현이 가능할 것으로 보입니다.

권리 관계가 명확하게 정리될 가능성이 높아, 추가적인 인수 위험이 낮다는 장점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 6,212,000,000원입니다.

임차인 김 의 보증금 5,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원으로 산정합니다.

따라서, 실제 낙찰가 산정 시에는 상기 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 본건의 실제 활용 가능성, 예상 임대 수익률, 향후 지역 개발 전망, 그리고 경쟁 입찰자의 동향 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 합리적인 수준에서 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.