나이스옥션 법원경매 광주 2026타경3140 [3] 광주광역시 서구 농성동 417-10 센트럴광천더퍼스트오피스텔주건축물제1동 12층1222호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 농성동 소재 '광주종합버스터미널(광천동소재)' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 상업 및 업무용부동산, 아파트, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재한는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층건내 9층, 12층 내로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임 등 마감 내벽 : 타일 및 벽지 등 마감 창호 : 새시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

왕복 2차선 및 광대로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 어린이공원(저촉), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합),가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경3140 (3)

소재지: 광주광역시 서구 농성동 417-10 센트럴광천더퍼스트오피스텔 주건축물제1동 12층 1222호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 2천 7백만원 (127,000,000원)

건물면적 (전용면적): 24.31㎡ (약 7.35평)

토지면적 (토지지분): 3.72㎡ (약 1.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 농성동에 위치하며, '광주종합버스터미널(광천동)' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 상업 및 업무용 부동산, 아파트, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

본건 건물은 왕복 2차선 도로 및 광대로변에 접해 있어 교통 접근성이 우수합니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 20층 건물 중 12층에 위치합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 12월 16일 신한은행 근저당 120,000,000원입니다.

경매개시결정: 2026년 3월 27일 신한은행 임의경매 277,516,107원입니다.

등기부채권 총액: 120,000,000원입니다.

매각으로 모든 권리가 소멸되는 것으로 판단됩니다. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 비고란에 '없음'으로 명시되어 있어 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 해당 부분은 최종 입찰 전 재확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 윤채연

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2026년 6월 17일

* 주의사항: 임차인은 대항력이 없어 보증금 회수에 대한 법적 우선순위가 낮습니다. 보증금 500만원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되나, 배당 순위에 따라 전액 회수가 불확실할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 신고되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건 오피스텔은 광주종합버스터미널 인근에 위치하여 풍부한 유동인구를 배후로 두고 있습니다.

주변에 롯데백화점, 신세계백화점, 이마트, CGV 등 대규모 상업 및 문화시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

광주 시내 주요 업무지구 및 상업지구 접근성이 뛰어나 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 광주종합버스터미널이 인접해 있어 KTX, 고속버스 등 전국 각지로의 이동이 매우 편리하며, 시내버스 노선도 다양하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 인근 백화점, 대형마트, 영화관, 병원 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 광천초등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

* 행정/업무시설: 광주지방법원 등 주요 행정 및 업무 관련 기관이 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 시설 검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설이나 저해 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본 토지는 '어린이공원(저촉)' 구역에 일부 포함되어 있어 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축법상 최고높이 제한 지역에 해당되어 건축 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 임차인 윤채연 씨의 보증금 500만원은 배당 순위에 따라 전액 회수가 되지 않을 경우 추가 인수 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (현재 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 경매 진행 과정에서 변동될 수 있습니다.)

* 건물 자체는 2022년 준공으로 신축에 해당하나, 실제 현장 방문을 통해 건물의 물리적 상태, 관리 상태 등을 면밀히 점검해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 오피스텔로서, 탁월한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

신축 건물로서 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상되며, 광주종합버스터미널과 인접하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

권리 관계는 명확한 편이나, 임차인의 보증금 인수 가능성 및 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 광주 시내 주요 교통 허브 및 상업 지구에 위치하여 높은 미래 가치를 지닙니다.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 높은 임대 수익률 기대: 풍부한 배후 수요로 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확하고 안정적입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(24.3104㎡) 및 층수(12층)의 오피스텔이 2026년 3월 12일에 8,500만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 가장 직접적인 비교 대상 시세입니다.

다른 면적(29.0424㎡)의 오피스텔은 2026년 2월에 11,500만원에서 14,000만원 사이에 거래되었습니다.

시세 분석:

가장 직접적인 거래 사례인 8,500만원은 본건의 현재 시장 가치를 나타내는 중요한 지표입니다. 감정가 1억 2천 7백만원은 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점과 현재 시점의 시장 상황 차이, 또는 감정의 보수성/낙관성 차이일 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

직접적인 비교 거래가 8,500만원임을 감안할 때, 입찰가는 이 가격을 기준으로 하되 경매 참여 경쟁률 및 향후 시장 전망을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다. 감정가보다는 실제 거래가에 초점을 맞추는 것이 보수적인 접근입니다.

제안 입찰가:

최근 실거래가 8,500만원을 기준선으로 하여, 경매 특성상 경쟁이 붙을 경우를 대비해 약간의 상향 여력을 고려한 입찰가를 제시합니다.

* 보수적 접근: 9,000만원 ~ 10,000만원

* 적정 경쟁 시: 9,800만원 ~ 10,800만원

투자 목적, 자금 상황, 경매 당시의 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.