나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30686 [4] 광주광역시 광산구 쌍암동 689-5 204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '첨단체육공원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 점포, 숙박업소 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

대상까지 차량의 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제2층 제201호 외 3개호로서 외벽: 타일 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

일련번호(가),(다),(라): 공부상 근린생활시설(골프연습장)로 이용중임. 일련번호(나): 공부상 근린생활시설(골프연습장 내 소매점)로 이용중임.

설비내역

건물 내 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 2차선, 서측으로 약 7m의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~ 20m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단 산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타 대상물건 (나),(다)는 면적과 용도의 표시변경(2022.09.14.)이 행하여져 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 전유면적이 상이한 바, 전유면적은 집합건축물대장상 면적으로 기재하였음.

물건 비고

- 2026.4.7.기준 관리비 25,693,500원 연체(2026.5.11.자 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30686 (4)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 689-5 204호

용도: 근린상가

감정가: 363,000,000원

토지면적: 30.26㎡ (약 9.15평)

건물면적: 119.48㎡ (약 36.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주신우신용협동조합 (등기부 을11 근저당권자이자 갑22 임의경매 신청자)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 대상 물건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '첨단체육공원' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 상가, 점포, 숙박업소 등이 밀집해 있는 상업지대로 형성되어 있습니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

북측으로는 왕복 2차선 도로, 서측으로는 약 7m의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 3.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다.

또한 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 국가산업단지(첨단 산업기지사업완료지구)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.임차인 현황

* 임차인: 서

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-04

대항력: 없음

* 임차인: 유한회사씨엠프라임투

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-08

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 주식회사에버리치개발

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-02-17

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 2.말소기준권리 및 소멸예정 권리

말소기준권리: 2022.06.16. 접수된 광주신우신용협동조합의 근저당권(1,440,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 위 근저당권 및 이후 접수된 모든 권리(가압류, 임의경매, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 3.등기부채권 총액

등기부채권 총액: 1,604,713,674원

1.4. 상권분석

1.4. 1.현황

본 물건이 위치한 지역은 상업 및 숙박업소가 밀집한 상업지대입니다.

현재 공부상으로는 근린생활시설(골프연습장) 및 근린생활시설(골프연습장 내 소매점)로 이용 중에 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 시설

'첨단체육공원'이 인근에 위치하여 여가 및 체육 활동을 즐기기에 용이합니다.

주변 상업시설의 밀집으로 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.대항력 있는 임차인

유한회사씨엠프라임투와 주식회사에버리치개발은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 임대차 관계 및 대항력 요건 충족 여부에 대한 추가 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2.체납 관리비

2026년 4월 7일 기준, 총 25,693,500원의 관리비가 연체되어 있습니다. 집합건물법상 공용부분에 대한 체납 관리비는 매수인에게 승계될 가능성이 높으므로, 실제 인수해야 할 관리비 금액을 정확히 파악해야 합니다. 이는 낙찰가의 부담으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 3.면적 표시 변경

대상 물건 중 일부(나, 다)는 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 전유면적이 상이한 것으로 확인되었습니다. 집합건축물대장상의 면적으로 기재되었으므로, 실제 이용 및 권리 관계에 대한 정확한 확인이 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 상업지대에 위치하며, 첨단 산업단지와 인접하여 발전 가능성이 있는 지역에 자리하고 있습니다. 현재 상가 및 소매점 용도로 활용 중이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원)와 상당한 금액의 체납 관리비는 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 높이는 주요 리스크 요인입니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 상업지대 내 우수한 입지로 풍부한 유동인구 및 배후수요 확보가 기대됩니다.

* 첨단 산업단지 인근으로 향후 지역 발전 시 수혜 가능성이 있습니다.

* 현재 골프연습장 및 소매점으로 운영 중으로, 즉시 수익 창출이 가능한 투자 대상입니다.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시에는 감정가(363,000,000원)를 기준으로 하되, 상기 언급된 체납 관리비(약 25,693,500원) 부담, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 비용 및 잠재적 분쟁 가능성, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 시세 조사 및 권리 관계, 명도 가능성 등을 면밀히 분석하여 낙찰가율을 보수적으로 책정하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 총 연체 관리비 및 잠재적 명도 관련 제반 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.