나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30686 [3] 광주광역시 광산구 쌍암동 689-5 203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '첨단체육공원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 점포, 숙박업소 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

대상까지 차량의 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제2층 제201호 외 3개호로서 외벽: 타일 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

일련번호(가),(다),(라): 공부상 근린생활시설(골프연습장)로 이용중임. 일련번호(나): 공부상 근린생활시설(골프연습장 내 소매점)로 이용중임.

설비내역

건물 내 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 2차선, 서측으로 약 7m의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~ 20m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단 산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타 대상물건 (나),(다)는 면적과 용도의 표시변경(2022.09.14.)이 행하여져 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 전유면적이 상이한 바, 전유면적은 집합건축물대장상 면적으로 기재하였음.

물건 비고

- 2026.4.7.기준 관리비 3,119,080원 연체(2026.5.11.자 현황조사보고서 참조)
- 2022.9.14. 건축물대장의 면적과 용도 표시변경으로 등기사항전부증명서(137.28㎡)와 집합건축물대장(119.68㎡) 전유면적 상이

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30686 (3)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 689-5 203호

용도: 근린상가

감정가: 363,000,000원

토지면적: 34.78㎡ (약 10.52평)

토지지분: 34.78㎡ (약 10.52평)

건물면적: 137.28㎡ (약 41.53평) (집합건축물대장상 전유면적: 119.68㎡ (약 36.26평))

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주신우신용협동조합 (추정)

2. 입지조건

* 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '첨단체육공원' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 상가, 점포, 숙박업소 등이 소재하는 상업지대임.

* 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

* 도로상태

북측으로 왕복 2차선 도로, 서측으로 약 7m의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m) 접함, 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역) <가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이제한지역(2019-03-07) <건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구) <산업입지 및 개발에 관한 법률>로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을13. 근저당권. 접수일자 2022-06-16. 채권자: 광주신우신용협동조합. 채권금액: 1,440,000,000원. 본 근저당권이 말소기준권리가 되며, 본 경매절차에서 소멸될 것으로 예상됨.

* 기타 권리사항

등기사항전부증명서상 소유권이전, 소유권이전청구권가등기, 가압류, 임의경매, 압류 등이 등기되어 있으나, 상기 말소기준권리(근저당권)에 의해 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보임.

총 등기부채권액 합계: 1,604,713,674원.

* 임차인 현황

임차인: 서정아

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2022-11-04

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 본 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주위 상업 환경

대상 물건은 '첨단체육공원' 인근 상업지대에 위치하며, 주변에는 다양한 상가, 점포, 숙박업소 등이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있음.

* 주요 업종

건축물대장상 공부상 근린생활시설(골프연습장) 및 근린생활시설(골프연습장 내 소매점)로 이용 중임.

* 잠재적 고객층

인근 '첨단체육공원' 및 산업단지 종사자, 지역 주민 등을 잠재적 고객으로 확보할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있음.

5. 생활정보

* 편의시설

주변 상업지역에 각종 편의시설(마트, 식당, 병원 등)이 잘 갖추어져 있어 이용이 편리함.

* 여가 및 문화시설

'첨단체육공원' 및 기타 체육시설이 인접하여 여가 및 문화생활을 즐기기에 용이함.

6. 잠재적 리스크

* 관리비 연체

2026년 4월 7일 기준 관리비 3,119,080원이 연체되어 있음. 이는 매수인이 부담해야 할 수 있는 추가 비용임.

* 전유면적 불일치

등기사항전부증명서상 전유면적(137.28㎡)과 집합건축물대장상 전유면적(119.68㎡) 사이에 차이가 발생함. 이는 2022년 9월 14일 건축물대장의 면적 및 용도 표시 변경으로 인한 것으로, 실제 사용 면적과 공부상의 면적 간 불일치로 인한 법적 문제 또는 향후 거래 시 불리하게 작용할 수 있음. 감정평가서에서는 집합건축물대장상 면적(119.68㎡)을 기준으로 평가하였음.

* 미상 임대차 현황

임대관계가 불분명하나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으므로 매수인이 직접 명도 및 임대 관리를 해야 할 수 있음.

* 토지이용계획상 제한

일부 토지이용계획상의 제한(가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역 등)이 존재하므로, 향후 건물 사용 및 건축 시 관련 법규를 확인해야 함.

7. 종합의견

본 물건은 광주광역시 광산구 상업지역 내에 위치한 근린상가로, '첨단체육공원' 인접이라는 장점을 가지고 있음. 골프연습장 및 소매점 등으로 활용되어 왔으며, 주변 상권 또한 활성화되어 있어 기본적인 상업적 가치는 높다고 판단됨.

그러나, 상당 금액의 관리비 연체, 등기사항전부증명서와 집합건축물대장 간의 전유면적 불일치라는 명확한 리스크를 안고 있음. 또한, 높은 채권 총액은 본 건의 잠재적 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인임.

8. 투자포인트

* 최신 시설이 확충되고 있는 '첨단체육공원' 인근의 우수한 입지 조건.

* 안정적인 상권 내에서 사업 운영 또는 임대 수익을 기대할 수 있음.

* 국가산업단지 배후지역으로서의 잠재적 성장 가능성.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 363,000,000원이나, 등기부채권 총액이 약 16억 원에 달하여 채권이 매우 높은 편임. 또한, 연체 관리비와 전유면적 불일치 등의 리스크 요인을 고려해야 함.

예상 입찰가는 본 물건에 대한 철저한 현장 조사, 주변 상권 시세 및 수익률 분석, 권리관계 및 리스크 요인에 대한 심층적인 검토를 바탕으로 신중하게 결정해야 함. 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크를 반영하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.