나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30613 [3] 전라남도 영광군 영광읍 남천리 51-4 영광수하임아파트 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 구분건물은 전라남도 영광군 영광읍 도동리 소재 영광읍사무소 서측 인근에 위치하고, 주위는 미성숙 로변 상가지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 오피스텔 및 아파트 용도 집합건물 내 2층 204호, 내 2층 205호, 내 3층 304호, 내 3층 305호 구분건물로서, 1동의 건물외벽은 콘크리트벽체위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC샷시 이중창임.

이용상태

각각의 구분건물은 주거용 오피스텔입니다.

설비내역

각각의 구분건물은 급,배수설비, 난방설비, 급탕설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지2필은 부정형 완경사로서, 아파트 및 오피스텔 집합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 일단지 토지는 중로에 접하고, 출입도로상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 일단지 토지는 일반상업지역, 가축사육제한구역(2022-10-25)(금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이고, 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

각 구분건물의 임대내역 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30613 (3)

소재지: 전라남도 영광군 영광읍 남천리 51-4 영광수하임아파트 3층304호

용도: 오피스텔

감정가: 93,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 비OOO

1.2. 면적

토지면적: 21.95㎡ (약 6.64평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 45.17㎡ (약 13.66평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 구분건물은 전라남도 영광군 영광읍 소재 영광읍사무소 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 미성숙 로변 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

간선도로 접근성 및 대중교통 등 도로교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 오피스텔 및 아파트 용도 집합건물 내 3층 304호입니다. 건물 외벽은 콘크리트벽체 위 페인팅 마감이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC샷시 이중창으로 되어 있습니다.

2.4. 이용상태

해당 구분건물은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

급배수, 난방, 급탕, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 일반상업지역, 가축사육제한구역(2022-10-25)(금지지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 집합건물 등기부요약

* 소유권보존: 주식회사신풍 (접수일자: 2014-05-07)

* 근저당권: 비아신용협동조합 (채권최고액: 254,400,000원, 말소기준권리, 접수일자: 2014-06-09)

* 가압류: 주택도시보증공사 (권리금액: 1,000,000,000원, 말소, 접수일자: 2025-03-25)

* 임의경매: 비아신용협동조합 (채권액: 227,553,115원, 말소, 접수일자: 2026-03-03)

등기부채권 총액: 1,254,400,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 천

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-10-24

확정일자: 2024-10-24

배당신고일자: 2026-05-19

대항력: 없음

비고:

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리(을3 근저당)보다 늦은 가압류(갑2) 및 임의경매(갑3)는 매각으로 소멸됩니다. 임차인 천 은 대항력이 없으므로, 보증금 45,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다.

3.4. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-08-10

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (단, 지상권 개요는 정보 부족)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주변은 미성숙 로변 상가지대로, 상권이 아직 발달하지 않은 초기 단계입니다.

4.2. 상권 분석 (추가 정보 필요)

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 상권 분석이 어렵습니다. 주변의 주요 상업 시설, 업종 분포, 유동 인구 등의 추가적인 정보 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 영광읍사무소(약 65m 거리)가 위치하고 있으며, 인근에 어린이집, 주차장 등 기본적인 시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 생활 편의성

간선도로 접근성과 대중교통 이용이 용이하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미성숙 상권

주변 상가지대가 미성숙 단계로, 상업적 가치 상승이 더딜 수 있습니다.

6.2. 임대 정보 미상

각 구분건물의 임대내역이 정확히 파악되지 않았습니다.

6.3. 토지 이용 계획

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 용도 외의 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 (추가 정보 필요)

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 정확한 분석을 위해 추가적인 현장 조사 및 지도 검색이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영광군 영광읍에 위치한 오피스텔로, 감정가는 93,000,000원입니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다. 교통 및 생활 편의성은 무난하나, 주변 상권이 미성숙 단계라는 점은 고려해야 할 사항입니다. 가축사육제한구역으로 지정된 토지 이용 계획 또한 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 적정 면적: 45.17㎡ (약 13.66평)의 전용면적으로 1-2인 가구 또는 소규모 사무실로 활용 가능합니다.

* 부동산 경매 시장 진입 용이성: 비교적 낮은 감정가로 경매 시장 진입이 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시점에서 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

영광수하임아파트 및 주변 지역의 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가, 향후 개발 계획, 현재 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

다만, 본 건의 감정가는 93,000,000원이며, 인수할 보증금이 없어 감정가를 기준으로 보수적으로 접근 시 70%~80% 수준을 고려해볼 수 있으나, 이는 주변 시세 및 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

상세 시세 분석 및 최적 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 수집 및 분석이 필수적입니다.

* 인근 유사 오피스텔 및 아파트의 최근 6개월~1년 간 실거래가 및 매물 현황 조사.

* 영광군 영광읍 지역 부동산 시장 동향 분석.

* 현장 방문을 통한 건물 상태, 주변 환경, 편의시설, 혐오시설 유무 등 직접 확인.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 전문가의 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.