나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30668 [2] 광주광역시 북구 연제동 1041 허드슨1041 4층402호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 연제동에 소재한 건국초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 국가산업단지. 아파트단지. 도시고속도로, 단독주택, 상가 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 편리하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 4층 401호, 402호로서 북향 복도식 외벽 ; 돌붙임 및 강화유리마감 등 내벽 ; 내장재 및 타일마감 등 창호 ; 새시창틀 유리창임.

이용상태

공부상 용도는 공장(지식산업센타)이며 현황은 공실상태(문폐쇄)임.

설비내역

기본적인 공용 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 중로1류(접합), 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 국가산업단지(첨단2지구), 산업육성구역, 연구개발특구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 2

사건번호: 광주지방법원 2026타경30668 (2)

소재지: 광주광역시 북구 연제동 1041 허드슨1041 4층402호

용도: 지식산업센터

감정가: 193,000,000원

토지면적: 17.13㎡ (약 5.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.56㎡ (약 15.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOO

1.1. 입지조건

2. 2

* 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 연제동에 소재하며, 건국초등학교 남측 인근에 위치함. 주위는 국가산업단지, 아파트단지, 도시고속도로, 단독주택, 상가 등이 혼재하는 지역임. 본 건물은 광주 첨단과학 국가산업단지2지구와 주변 주거지역의 경계에 위치하여 산업시설 접근성 및 지역 주민 접근성이 우수한 편임.

* 교통상황

차량 진입이 편리하며, 제반 교통상황은 보통임. 산월IC, 동림IC를 통해 호남고속도로와 제2순환도로로 즉시 연결되는 쾌속 교통망을 갖추고 있으며, 빛고을대로와도 인접함. 2026년에는 광주 지하철 2호선과 상무~첨단산단도로 완공 예정으로 교통 편의성이 더욱 향상될 전망임.

* 인접 도로상태등

본건 건물은 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반공업지역, 중로1류(접합), 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 국가산업단지(첨단2지구), 산업육성구역, 연구개발특구로 지정되어 있음. 특히 국가산업단지(첨단2지구)에 포함되어 있어 관련 산업과의 시너지 효과를 기대할 수 있음.

1.2. 권리분석

2. 2

* 등기부 요약

본건의 말소기준권리는 2023년 4월 28일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)임. 등기부 채권 총액은 771,032,131원임.

경매개시결정등기(갑7, 중소기업은행)로 인해 을1 근저당권 외 기재된 갑2 소유권이전1번신탁등기말소, 갑3 가압류(김혜선), 갑4 가압류(신용보증기금), 갑5 가압류(국민은행), 갑6 가압류(주식회사지엠)는 모두 말소될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황

명시된 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원임. 따라서 현황 임차인으로 인한 추가 부담은 없을 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 기재가 없으나, 지상권개요 정보는 확인되지 않음.

1.3. 상권분석

2. 2

* 사업체 및 산업 환경

본건이 위치한 광주 첨단2지구는 국가산업단지로서 다수의 공공연구기관, 연구소, 벤처기업, 제조업체 등 약 900여 개의 사업체가 밀집해 있음. 최근에는 인공지능(AI) 집적단지 조성 특구개발계획이 확정되어 미래 산업 중심지로 발돋움할 잠재력이 높음. 또한 본촌일반산업단지, 하남일반산업단지, 진곡일반산업단지, 장성나노기술일반산업단지 등과 인접해 있어 관련 산업과의 동반 성장 가능성이 높음.

* 상업 및 생활 인프라

본 건물(허드슨1041)은 저층부에 스트리트형 상업시설을 갖추고 있어 단지 내에서 식사, 카페, 편의시설 이용이 가능함. 주변 지역에는 아파트 단지, 상가, 단독주택 등이 혼재하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있음.

1.4. 생활정보

2. 2

* 교육시설

본건 인근에는 건국초등학교가 위치함.

* 편의시설

주변에 병원(늘기쁨치과의원 등), 마트(롯데마트 등) 등의 편의시설이 존재함.

* 주변 교통 및 도로

호남고속도로, 제2순환도로, 빛고을대로와 인접하여 광주 시내 및 광역 접근성이 우수함. 2026년 지하철 2호선 개통 예정으로 대중교통 접근성도 개선될 전망임.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 직접적으로 언급된 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

2. 2

* 공실 상태

본건은 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이나 현황은 공실 상태(문 폐쇄)임. 이는 빠른 시일 내 임대 수익 창출을 위해서는 적극적인 마케팅 및 관리가 필요함을 시사함.

* 비행안전구역

토지이용계획 상 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 제한사항이 있을 수 있으므로 관련 규정을 면밀히 확인해야 함.

* 산업단지 내 상업시설의 특성

지식산업센터 내 상업시설은 산업단지 내 근로자 및 외부 방문객 수요에 크게 의존하므로, 해당 산업단지의 경기 상황이나 주요 입주 기업의 동향에 따라 공실률 및 임대료 변동성이 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

2. 2

본 물건은 광주 첨단2지구라는 국가산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 산업 인프라가 우수하며 향후 지역 발전 가능성이 높은 입지에 있음. 현재는 공실 상태로 즉각적인 임대 수익은 기대하기 어렵지만, 적극적인 마케팅을 통해 공실을 해소한다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있을 것으로 보임. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확함. 비행안전구역이라는 공법상 제한사항은 고려해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

2. 2

* 성장 가능성이 높은 산업단지 내 입지

광주 첨단2지구는 AI 집적단지 조성 등 미래 산업 중심지로 발전 가능성이 높아 배후 수요가 꾸준히 증가할 것으로 예상됨.

* 우수한 접근성 및 교통망

광주 시내 및 광역으로의 이동이 용이하며, 향후 지하철 2호선 개통 시 대중교통 접근성까지 개선될 예정임.

* 비교적 명확한 권리관계

말소기준권리 이후의 모든 등기부상 권리는 경매로 인해 소멸될 가능성이 높아 권리 분석상 안전함.

* 잠재적 임대 수익

공실 상태이나, 주변 산업단지 내 기업체 및 근로자를 대상으로 한 임대 수요가 충분하여 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 창출 가능.

1.8. 예상 입찰가

2. 2

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1억 9,300만 원을 기준으로, 주변 시세, 공실률, 향후 시장 전망, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 공실 상태임을 감안할 때, 임대 시세 및 공실 해소 가능성을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.