나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30766 [5] 광주광역시 북구 신안동 478-5 6층617호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 신안동 소재 "용봉초등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물 제3층 제326호 외 6개호로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상10층 건물 내 제3층 제326호 외 6개호로서, 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

기호(1-가)~(7-사) : 오피스텔임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

2.교통상황 참조.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타참고사항 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30766 (5)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 478-5 6층617호

용도: 오피스텔

감정가: 27,300,000원

토지면적: 4.55㎡ (약 1.38평)

건물면적: 14.79㎡ (약 4.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

상세주소: 광주광역시 북구 신안동 478-5, 6층 617호

토지면적: 4.55㎡

토지 지분: 4.5531㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 14.79㎡

건물 지분: 14.79㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30766 (5)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

감정평가액: 27,300,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "용봉초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건물까지 차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 제반 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 1순위 (갑1): 2004년 11월 02일, 소유권보존, 권리자: 김지민

* 2순위 (갑2): 2015년 11월 20일, 소유권이전, 권리자: 유한회사하나로 (매매)

* 5순위 (갑5): 2026년 03월 17일, 강제경매, 권리자: 박치영, 권리금액: 57,812,054원, 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-31

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고:

최 임차인은 2022년 8월 31일 전입하여 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 보증금/차임이 없거나, 혹은 실제로는 보증금/차임이 존재하나 기록상 누락되었을 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. 따라서, 일반적으로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건이 위치한 신안동 일대는 주거지와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 인근 초등학교 및 주거 단지로 인해 안정적인 배후 수요가 존재합니다. 오피스텔로서 기본적인 업무 및 주거 수요를 충족시킬 수 있는 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 또한, 건물 자체적으로 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있어 생활에 필요한 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 시설

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 지역으로, 현재까지 파악된 정보상 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본 건의 가장 큰 권리상 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 비록 보증금과 차임이 0원으로 신고되었으나, 임차인의 실제 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인과의 명확한 합의 또는 법적 검토 없이 입찰 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상보다 시간이 더 소요되거나 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다. 보증금 0원으로 신고된 사항이 실제와 다르거나 임차인의 이의 제기가 있을 경우 명도 절차가 복잡해질 수 있습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 북구 신안동에 소재한 본 오피스텔은 감정가 27,300,000원, 전용면적 14.79㎡의 물건입니다. 용봉초등학교 인근의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하며 교통은 보통 수준입니다. 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 최 씨가 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점입니다. 이는 명도 및 인수 권리 분석에 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 소형 오피스텔로 소액 투자 접근이 가능합니다.

* 인근 지역의 주거 및 근린생활시설 수요를 바탕으로 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 최근 거래 사례와 비교 시, 감정가가 시세 대비 다소 높을 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 신고되어 있어, 명도가 원만히 진행될 경우 추가적인 인수 비용 부담이 없을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 데이터를 분석한 결과, 유사 면적(14.79㎡, 15.82㎡)의 오피스텔이 2025년 11월에 각각 18,000,000원 및 26,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 건물 면적(14.79㎡)이 정확히 일치하는 사례는 18,000,000원에 거래되었으며, 약간 더 넓은 면적(15.82㎡)은 26,000,000원에 거래되었습니다.

감정가 27,300,000원 대비, 최근 거래가격을 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

현재 시세를 반영하여, 유사 면적 거래 사례 중 최고가인 26,000,000원과 감정가 사이에서 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 0원이라는 특수성을 고려하고, 명도 및 권리 분석에 대한 면밀한 검토 후, 25,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 최근 거래 시장가와 감정가를 종합적으로 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.