나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30686 [2] 광주광역시 광산구 쌍암동 689-5 202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '첨단체육공원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 점포, 숙박업소 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

대상까지 차량의 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제2층 제201호 외 3개호로서 외벽: 타일 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

일련번호(가),(다),(라): 공부상 근린생활시설(골프연습장)로 이용중임. 일련번호(나): 공부상 근린생활시설(골프연습장 내 소매점)로 이용중임.

설비내역

건물 내 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 2차선, 서측으로 약 7m의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~ 20m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단 산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타 대상물건 (나),(다)는 면적과 용도의 표시변경(2022.09.14.)이 행하여져 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 전유면적이 상이한 바, 전유면적은 집합건축물대장상 면적으로 기재하였음.

물건 비고

- 2026.4.7.기준 관리비 1,545,410원 연체(2026.5.11.자 현황조사보고서 참조)
- 2022.9.14. 건축물대장의 면적과 용도 표시변경으로 등기사항전부증명서(136.78㎡)와 집합건축물대장(154.38㎡) 전유면적 상이

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 물건은 광주지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 2026타경30686 (2)입니다.

채권자는 광주신우신용협동조합으로 확인됩니다.

1.2. 위치 및 면적

소재지는 광주광역시 광산구 쌍암동 689-5, 202호입니다.

토지 면적은 34.65㎡ (약 10.48평)이며, 건물 면적은 136.78㎡ (약 41.37평)입니다.

토지 및 건물 지분은 각각 동일한 면적입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 469,000,000원입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 광주광역시 광산구 쌍암동에 위치하며, '첨단체육공원' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 상가, 점포, 숙박업소 등이 밀집한 상업지대로 형성되어 있습니다.

첨단지구는 산업단지와 주거단지가 함께 조성된 복합단지이며, 다수의 대학시설, 공공기관이 인접해 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

광산IC와 산월IC가 인접하여 호남고속도로 등 주요 도로망 접근이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

물건지 북측으로는 왕복 2차선, 서측으로는 약 7m의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구에 해당합니다.

또한 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 국가산업단지(첨단 산업기지사업완료지구)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기사항전부증명서상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 주식회사씨엔에스개발 (2015.06.22), 김애심 (2017.10.26), 유한회사정평프라임 (2020.10.29, 소유권이전청구권가등기)

* 근저당: 광주신우신용협동조합 (2022.06.16, 1,440,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 주식회사디지비캐피탈 (2023.04.11, 164,713,674원) - 말소

* 압류: 광산구 (2023.11.10) - 말소

* 임의경매: 광주신우 (2026.03.13, 1,480,758,008원) - 말소 (본건 경매 개시 결정)

* 압류: 광산세무서장 (2026.04.01) - 말소

등기부채권 총액은 1,604,713,674원입니다.

3.2. 임차인 현황

등기부상 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2025.07.31

* 대항력: 없음

* 임차인: 서

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2022.11.04

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우는 없으나, 모든 임차인의 권리 관계는 법원 경매 절차에 따라 최종적으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광주 첨단지구는 산업단지와 주거, 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

최근 AI 및 반도체 산업 유치 등으로 인해 미래 성장 거점으로 주목받고 있으며, 젊은 세대의 유동인구가 증가하는 '핫플레이스'로 부상하고 있습니다.

그러나 일부 지역에서는 경기 침체 및 높은 관리비로 인한 공실 문제가 나타나기도 하는 등 지역 내 상권 양극화 현상이 관찰됩니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 LC타워, CGV, 롯데마트 등 편의시설과 다양한 식당, 카페, 숙박업소 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

골프 연습장 및 그 내 소매점으로 이용 중인 점을 고려할 때, 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

4.3. 예상 임대 수익

인근 지역은 꾸준한 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대 수요가 있을 것으로 보입니다.

다만, 공실 및 관리비 이슈가 있는 건물도 존재하므로, 정확한 임대 수익률 분석을 위해서는 유사 물건의 실제 임대 사례 및 공실률, 관리비 수준 등을 면밀히 조사해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 쇼핑: 롯데마트, CGV 등

* 문화/여가: 첨단체육공원

* 교육: 광주과학기술원(GIST) 등 다수의 교육기관 인접

* 행정: 정부광주지방합동청사 인접

5.2. 기타 편의시설

첨단체육공원 등 녹지공간이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 근저당보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리 관련 위험은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 서류상 면적/용도 차이

건축물대장의 면적 및 용도 표시 변경으로 인해, 등기사항전부증명서(136.78㎡)와 집합건축물대장(154.38㎡) 상 전유 면적이 상이한 점은 주의가 필요합니다.

이는 본 물건의 실제 이용 면적에 대한 혼동을 야기할 수 있으며, 실제 확인 및 관련 서류 검토가 필요합니다.

6.3. 연체 관리비

2026년 4월 7일 기준으로 1,545,410원의 관리비가 연체되어 있습니다.

이는 낙찰 후 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 금액이므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 연체 금액 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.4. 기타

지역 개발 호재(AI, 반도체 클러스터)가 있지만, 일부 상권의 공실률 및 침체기 언급은 시장 상황에 대한 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

주변에 특별한 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 입찰 전 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 첨단지구라는 성장 잠재력이 높은 지역에 위치한 근린상가로, 다양한 상업 및 주거 시설, 교통망이 잘 갖춰져 있습니다.

향후 AI 및 반도체 산업 클러스터 조성에 따른 지역 발전 기대감이 높으며, 활성화된 상권 내 위치한다는 장점이 있습니다.

다만, 건축물대장상 면적과 등기부상 면적의 차이, 연체된 관리비 등은 투자 결정 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 첨단지구 내 중심 상업지역 위치: 젊은 유동인구 및 지속적인 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 골프 연습장 및 소매점 용도로 활용 가능: 다양한 업종 전환 및 운영 가능성.

* 향후 산업 발전 동력 확보: AI, 반도체 관련 기업 유치로 인한 배후 수요 증가 기대.

* 부동산 임의경매: 권리 분석이 명확하며, 일반적으로 말소되는 권리가 많아 비교적 안전한 투자 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 469,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점, 등기부상 채권 총액, 주변 시세, 현재 상권 상황 및 향후 발전 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시장 상황 및 유사 물건의 실제 거래 사례를 면밀히 조사하여, 본 물건의 정확한 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

투자를 결정하기 전에 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태, 주변 환경, 임대 수요 등을 직접 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.