나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30766 [4] 광주광역시 북구 신안동 478-5 6층615호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 신안동 소재 "용봉초등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물 제3층 제326호 외 6개호로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상10층 건물 내 제3층 제326호 외 6개호로서, 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

기호(1-가)~(7-사) : 오피스텔임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

2.교통상황 참조.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타참고사항 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30766 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

감정가: 24,100,000원

1.2. 부동산 현황

소재지: 광주광역시 북구 신안동 478-5, 6층 615호

용도: 오피스텔

건물 총 층수: 10층 (해당 물건은 6층)

건물 사용승인일: 2004년 10월 29일 (신안동 굿마인드 오피스텔)

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.02㎡ (약 1.22평)

토지 지분: 4.0181㎡ (약 1.22평)

건물면적: 13.05㎡ (약 3.95평)

건물 지분: 13.05㎡ (약 3.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 광주광역시 북구 신안동에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 용봉초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2016년 02월 26일 접수된 강성기 근저당권 (금액: 15,000,000원)

등기부채권 총액: 15,000,000원

3.2. 소멸 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

- 2016년 03월 17일 접수된 박치영 강제경매 (채권금액: 57,812,054원) - 소멸

- 2015년 11월 20일 접수된 유한회사하나로 소유권 이전 - 인수 대상은 아님 (다만, 매매로 인한 소유권 이전은 말소기준권리보다 이전 시점일 경우 문제가 될 수 있으나, 여기서는 근저당보다 늦음)

- 2004년 11월 02일 접수된 김지민 소유권 보존 - 인수 대상은 아님

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 단, 물건명세서에 "지상권개요"가 언급되었으나 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

건물 내에는 지하주차장, 무인택배함, 세탁소, 카페, 편의점 등 편의시설이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

해당 오피스텔은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태일 수도 있고 임차인이 거주 중일 수도 있습니다. 임차인이 있는 경우, 명도 협상 및 인도명령 절차가 필요할 수 있으며, 임대 조건에 따라 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

특이사항 및 특수물건정보에 "공동담보"라고 명시되어 있습니다. 이는 본 건 외 다른 물건도 해당 채무의 담보로 제공되었음을 의미하며, 복잡한 채권/채무 관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

6.3. 소형 면적

전용면적이 13.05㎡ (약 3.95평)으로 매우 작아, 임대 및 재매매 시 수요층이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 소형 오피스텔로, 주변 교통 및 생활 편의시설은 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 비교적 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다. 그러나 임대 관계가 미상이고 공동담보 물건이라는 점에서 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소형 면적의 활용성

작은 면적이지만, 1인 가구나 투자 목적의 소액 투자자에게는 접근 가능한 가격대의 매물이 될 수 있습니다.

8.2. 낙찰 후 임대 수익 기대

최근 매매 데이터를 고려할 때, 적정 수준의 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 임대 조건 및 공실 여부 확인 필수)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 데이터는 다음과 같습니다.

- 2025년 11월: 14.79㎡, 1,800만원

- 2025년 11월: 15.82㎡, 2,600만원

- 2026년 06월: 25.84㎡, 5,600만원 (본건과 면적이 크게 다름)

본건의 건물 면적은 13.05㎡입니다. 면적이 유사한 14.79㎡(1,800만원)와 15.82㎡(2,600만원)의 평균가는 약 2,200만원입니다. 감정가는 2,410만원으로, 최근 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

임대 관계 미상, 공동담보 등의 잠재적 리스크와 소형 면적을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가의 85~90% 수준 또는 최근 시세 평균가 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 1,900만원 ~ 2,200만원

(인수 보증금 0원 제외)

9.3. 주의사항

본 물건은 임대 관계가 미상이므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 임차인/소유자 면담 등을 통해 정확한 점유 관계 및 임대 조건을 확인해야 합니다. 또한, 공동담보 물건의 경우 채권자 및 채무 관계를 상세히 파악하는 것이 중요합니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.