나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30766 [3] 광주광역시 북구 신안동 478-5 4층424호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 신안동 소재 "용봉초등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물 제3층 제326호 외 6개호로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상10층 건물 내 제3층 제326호 외 6개호로서, 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

기호(1-가)~(7-사) : 오피스텔임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

2.교통상황 참조.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타참고사항 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30766 (3)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 478-5 4층424호

용도: 오피스텔

감정가: 32,400,000원

토지면적: 4.87㎡ (약 1.47 평)

토지지분: 4.8712㎡ (약 1.47 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 15.82㎡ (약 4.79 평)

건물지분: 15.82㎡ (약 4.79 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

본 건은 광주광역시 북구 신안동에 소재하며, "용봉초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. (4)

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 박OO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2026년 3월 17일 접수된 강제경매(박치영, 57,812,054원)입니다. (5)

가장 중요한 권리 사항은 '대항력있는임차인'의 존재입니다. 임차인 채양원은 전입일자 2018년 12월 28일자로 대항력을 갖추고 있으며, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 등 금전적 부분을 인수할 의무는 없을 수 있으나, 임차인이 법적으로 거주 권리를 주장할 수 있어 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있는 중요한 리스크 요소입니다. (7)

또한, '공동담보' 물건 정보가 있어, 해당 물건이 다른 담보물과 함께 묶여 경매에 나왔을 가능성을 시사합니다.

1.3. 상권분석

주변이 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역으로 형성되어 있습니다. 따라서 기본적인 생활 편의시설 및 주거 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. (4)

1.4. 생활정보

본 건은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 내에 위치한 오피스텔입니다. 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 설비가 구비되어 있으며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 새시창호로 마감되어 있습니다. (4)

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 채양원 씨의 존재입니다. 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있음에도 대항력이 있다는 점은 명도 과정에서 복잡성과 불확실성을 야기할 수 있습니다. (7) 또한, 공동담보 물건으로 분류되어 추가적인 채권 관계나 얽힌 권리가 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주 중이라는 점이 매우 중요한 인수 및 명도 리스크로 작용합니다. 채권자 박OO이 신청한 강제경매 사건이며, 감정가는 32,400,000원입니다. (5)

1.7. 투자 포인트

건물이 위치한 신안동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 수요는 확보될 것으로 보입니다. 또한, 건물이 건축된 지 20년이 경과했으나, 기본적인 설비는 갖추어져 있습니다. (4)

1.8. 예상 입찰가

최근 2025년 11월, 동일 면적(15.82㎡)의 오피스텔이 26,000,000원에 거래된 이력이 있습니다. (5) 최근(2026년 6월) 더 넓은 면적(25.84㎡)의 오피스텔이 56,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 현재 시세는 감정가(32,400,000원) 또는 그 이상일 가능성도 있습니다. (5)

그러나 본 건은 보증금 0원에 대항력을 갖춘 임차인이 거주 중이라는 매우 높은 명도 리스크를 안고 있습니다. 이로 인해 낙찰 후 실제 거주나 임대를 위한 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 이러한 위험 요소를 고려하여, 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

이에, 현재 시세와 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 20,000,000원 ~ 23,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다. (7)

참고: 본 분석은 제공된 정보를 바탕으로 하며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종적인 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.