나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30766 [2] 광주광역시 북구 신안동 478-5 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 신안동 소재 "용봉초등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물 제3층 제326호 외 6개호로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상10층 건물 내 제3층 제326호 외 6개호로서, 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

기호(1-가)~(7-사) : 오피스텔임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

2.교통상황 참조.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타참고사항 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30766 (2)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 478-5 4층 405호

용도: 오피스텔

감정가: 47,400,000원

건물면적: 23.16㎡ (약 7.01평)

토지면적: 7.13㎡ (약 2.16평) (토지지분 7.1306㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 광주광역시 북구 신안동에 위치하며, "용봉초등학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있음. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 ~ 지상 10층 건물 내 제4층 제405호임. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 새시창호로 마감되어 있음.

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 설비 등이 구비되어 있음.

1.2. 권리분석

경매개시결정 등기: 2026년 3월 17일, 박치영 채권자에 의해 접수된 강제경매 (사건번호 2026타경30766)가 말소기준권리임.

말소기준권리: 2019년 12월 23일 접수된 윤영도 근저당권 (15,000,000원)이며, 본 경매 절차에서 말소될 예정임.

소유권 이전: 2015년 11월 20일 유한회사하나로에 의해 소유권이전되었으며, 이후 신탁등기 말소 등기가 있었음.

임차인 현황:

* 임차인: 구

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 10월 31일

* 대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원. (단, 임차인 구 의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 실제 인수 여부 및 추가 부담 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요함.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

1.3. 상권분석

입지: 학교(용봉초등학교) 및 주거 지역 인근에 위치하며, 근린생활시설이 분포하는 복합 상권임.

상업 시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능함.

주변 환경: 아파트, 다세대, 단독 주택 등이 혼재하여 배후 주거 수요가 존재함.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설 및 대중교통 시설 이용이 편리함.

주거환경: 오피스텔로서 기본적인 주거 및 업무 편의 설비(위생, 급배수, 승강기, 도시가스 등)가 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인(구 )이 대항력을 갖추고 있어, 실제 인수해야 할 보증금이 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있음. 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필수적임.

공동담보: 공동담보로 묶여 있는 경우, 다른 담보물의 경매 결과에 따라 본 건의 낙찰가 및 이후 절차에 영향을 줄 수 있음.

부동산 강제경매: 채권자 박OO의 강제경매로 진행되며, 채무 불이행으로 인한 강제 경매 절차임.

1.6. 종합 의견

본 건은 광주 북구 신안동의 오피스텔로, 용봉초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의성이 양호한 편임. 감정가는 47,400,000원이며, 건물 면적 23.16㎡, 토지 면적 7.13㎡임. 권리 관계상 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 인수 여부 및 명도 과정에 대한 면밀한 조사가 필요함. 공동담보 물건으로 추가적인 확인이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

입지: 학교 및 주거 지역 인근에 위치하여 안정적인 수요 기대.

최근 실거래가 반영: 2026년 6월 동일 건물 내 25.84㎡ 오피스텔이 5,600만원에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 감정가 및 실거래가 대비 잠재적 상승 여력 존재 가능성.

인수 보증금 없음: 현재 명시된 인수 보증금이 없어 초기 투자 부담이 낮음 (단, 임차인 관련 리스크는 별도 검토 필요).

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 매매 정보 (2026년 6월, 25.84㎡, 5,600만원): ㎡당 약 2,167,182원

* 최근 매매 정보 (2025년 11월, 14.79㎡, 1,800만원): ㎡당 약 1,217,038원

* 최근 매매 정보 (2025년 11월, 15.82㎡, 2,600만원): ㎡당 약 1,643,489원

건물 면적 23.16㎡ 기준, 최근 고가 거래(2026년)의 ㎡당 단가(약 217만원) 적용 시: 23.16㎡ * 2,167,182원/㎡ ≈ 50,180,000원

감정가: 47,400,000원

경매 절차상 매각으로 소멸되지 않는 권리 (임차인 인수 보증금)는 0원으로 확인되었음.

상기 시세 및 감정가, 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 수준에서 결정될 수 있음.

최근 시세 및 감정가, 그리고 임차인 관련 불확실성을 감안하여 47,000,000원 ~ 53,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있음. (이는 법률 및 세금 전문가와 추가 상담을 통해 최종 결정하는 것이 권장됨.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.