나이스옥션 법원경매 제주 2025타경954 [9] 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 민트하우스 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~11): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 10층건 내 제6층 제601호 등 총 11개호로서,
(사용승인일: 2013.01.30)
외 벽 : 드라이비트 및 미장석재타일붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바 닥 : 강마루 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(1~11): 아파트로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 아파트 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경954 (9)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 293-15, 민트하우스 8층803호

용도: 아파트

건물명: 민트하우스

토지면적: 6.74㎡ (약 2.04평)

건물면적: 24.44㎡ (약 7.39평) - 전용면적 기준

감정가: 91,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건은 북측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용상태: 세장형 평지로서 아파트 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(45M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 권리현황:

* 말소기준권리: 2016년 9월 29일자 제주시수산업협동조합 근저당권 (672,000,000원) 입니다.

* 본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 물건명세서에 '지상권개요: 비고:'로 되어 있어 별도 인수 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 중

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 18일

* 확정일자: 2022년 3월 18일

* 배당신고일자: 2024년 12월 10일

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없으므로, 해당 보증금 55,000,000원은 경매 절차에 따라 배당받게 되며 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 연동 지역은 주거 기능과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 발달한 지역입니다. 신제주초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근 신제주초등학교 외에 대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설은 차량 이동 시 접근이 용이한 편입니다.

교통편: 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능합니다.

건축물 사용승인일: 2013년 1월 30일로, 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 본건 토지는 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구, 소로2류, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 도시계획 및 법적 제한이 존재하므로, 향후 건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

임차인 관련: 비록 대항력이 없는 임차인이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (다만, 임차인이 대항력이 없고 배당 신고를 완료하였으므로 권리상 문제는 없을 것으로 보입니다.)

건물 노후화: 2013년 사용승인된 건물로, 향후 수선 유지 보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 연동의 준수한 입지에 위치한 아파트 물건으로, 자체적인 주거 가치와 상업 지역 내에 위치한 이점을 가지고 있습니다. 등기부상 복잡한 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금 또한 없습니다. 다만, 다수의 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

명확한 말소기준권리 및 인수되는 보증금 없음으로 권리관계가 비교적 깔끔합니다.

제주 연동 지역의 주거 및 상업 기능이 혼재된 입지적 장점을 가지고 있습니다.

2013년 준공된 건물로 연식 대비 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 91,000,000원입니다.

인수되는 임차 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 가치, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

다만, 본 물건에 대한 구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 보다 정확하게 이루어져야 합니다. (일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하나, 본 물건의 경우 소형 평형임을 감안하여 추가 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.