나이스옥션 법원경매 제주 2025타경954 [7] 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 민트하우스 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~11): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 10층건 내 제6층 제601호 등 총 11개호로서,
(사용승인일: 2013.01.30)
외 벽 : 드라이비트 및 미장석재타일붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바 닥 : 강마루 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(1~11): 아파트로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 아파트 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물(7-1) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경954 (7)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 293-15, 민트하우스 8층 801호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2013년 01월 30일

건물 연면적: 2,111.02㎡ (약 638.6평)

토지 면적: 10.62㎡ (약 3.21평)

건물 면적 (전용): 38.54㎡ (약 11.66평)

감정가: 147,901,780원

2. 입지조건

본 건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 북측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

지역 지구는 일반상업지역, 고도지구(45M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 채권자는 제OOO (제주시수산업협동조합으로 추정)입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2016년 09월 29일에 설정된 제주시수산업협동조합의 근저당(672,000,000원)입니다. 본 건 임의경매 개시결정 등기(2025타경954) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 772,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김루디아

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-11

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 확인되어 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 제주시 연동 일대는 상업시설과 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 신제주초등학교 인근에 위치하여 지역 내 교육 시설 접근성이 우수하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 일반상업지역에 속해 있어 향후 상업 활동이나 임대 수익 창출에 잠재력을 지닌 지역으로 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제주국제공항과의 접근성도 우수합니다.

* 편의시설: 신제주초등학교가 인근에 있으며, 다양한 상점, 병원(제주한라병원 등), 식당 등이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 누웨마루거리와 같은 쇼핑 지역도 근거리에 있습니다.

* 건물 설비: 본 건물은 기본 위생, 급배수, 난방(보일러), 냉방(시스템 에어컨), 소화전, 화재탐지, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 본 매각물건에는 제시외 건물(목록 7-1)이 포함되어 있으므로, 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 고도지구(45M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m) 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받으므로, 건축이나 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상으로, 임대차 현황을 정확히 파악할 필요가 있습니다. 다만, 본 건의 임차인 김루디아는 대항력이 없으므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 숙소 및 상업 지역이 밀집해 있으며, 특이할 만한 혐오시설은 감지되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 연동이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 신제주초등학교 인근의 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 우수하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건입니다. 건물 자체는 2013년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 기본적인 설비는 잘 갖춰져 있습니다. 권리 관계 또한 말소기준권리 이하 후순위 권리들이 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 제시외 건물 포함 여부 및 토지 이용 제한 사항은 반드시 사전에 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 제주시 연동은 제주도의 중심 상업 및 주거 지역으로, 생활 편의시설 및 교통이 잘 갖추어져 있습니다.

* 양호한 주변 환경: 신제주초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 좋으며, 근린생활시설과의 접근성이 우수합니다.

* 비교적 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치: 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 부동산 가치 상승 또는 수익형 부동산으로의 전환 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 147,901,780원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 고려할 수 있습니다. 권리 인수 부담이 없고, 입지 및 주변 환경 등을 고려했을 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 본건의 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.