나이스옥션 법원경매 제주 2025타경954 [11] 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 민트하우스 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~11): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 10층건 내 제6층 제601호 등 총 11개호로서,
(사용승인일: 2013.01.30)
외 벽 : 드라이비트 및 미장석재타일붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바 닥 : 강마루 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(1~11): 아파트로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 아파트 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물(11-1) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경954 (11)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 113,901,780원

2.2. 소재지 및 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 293-15, 민트하우스 8층 805호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층 805호 (사용승인일: 2013.01.30)

면적:

토지 면적: 8.06㎡ (약 2.44평)

토지 지분: 8.06㎡ (약 2.44평)

건물 면적: 29.26㎡ (약 8.85평)

건물 지분: 29.26㎡ (약 8.85평)

전용 면적: 29.26㎡ (약 8.85평)

제시 외 건물 면적: 8.82㎡ (약 2.67평) - 평가에 포함됨.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

토지 이용계획: 일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

위치: 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주초등학교' 북서측 인근에 위치.

지역 특성: 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역.

2.2. 교통 편의성

차량 진입: 용이함.

대중교통: 인근에 버스정류장 소재.

종합 평가: 제반 교통 사정 보통 수준.

2.3. 도로 접근성

접면 도로: 북측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접함.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2016년 9월 29일자 제주시수산업협동조합 근저당권 (을9)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 개요 없음).

3.3. 임차인 현황

임차인 1: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 9월 20일

대항력: 없음

임차인 2: 조

보증금: 3,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2013년 10월 14일

배당신고일자: 2025년 4월 21일

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금 3,000,000원 발생.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 772,000,000원

4. 상권분석

2.

4.1. 지역 내 위치

제주시 연동 지역은 제주 국제공항과 가까워 비즈니스 및 관광객 수요가 풍부한 상업 및 주거 중심지.

신제주초등학교 북서측 인근으로 주거 밀집 지역 내 위치.

4.2. 업종 분석 (건축물대장 기반)

건물 주용도: 공동주택 (아파트)

기타 용도: 제2종 근린생활시설

잠재적 활용: 주거 용도 외 상가 활용 가능성.

5. 생활정보

2.

5.1. 교육 시설

인근: 신제주초등학교 (북서측)

5.2. 편의 시설

주변: 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 혼재 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근 가능.

5.3. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(조 )의 보증금 3,000,000원 인수 부담.

임대관계 미상으로 인한 추가적인 미정의 임차인 존재 가능성 (권리분석 상으로는 명확히 파악되었으나, '임대관계는 미상임'이라는 문구 주의).

6.2. 법적/행정적 리스크

토지 이용계획 상 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 도시계획적 제한사항 존재.

6.3. 물리적 리스크

제시 외 건물(8.82㎡)이 매각에 포함되어 있으나, 해당 건물의 정확한 현황 및 상태에 대한 추가 확인 필요.

건물 사용승인일이 2013년으로 비교적 신축이나, 10년 이상의 경과로 인한 노후화 가능성 존재.

6.4. 권리관계 복잡성

근저당권 및 임의경매가 중첩적으로 설정되어 있어 권리관계 분석에 주의 필요. (채권 총액 7.72억원으로 감정가 대비 높은 수준)

7. 종합 의견

2.

본 물건은 제주 제주시 연동의 주거 및 상업 혼재 지역에 위치한 아파트입니다. 신제주초등학교 인근으로 학군 접근성이 양호하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

건축물은 2013년에 준공되어 비교적 신축에 속하나, 10년 이상 경과하여 내부 시설물의 노후화 여부를 확인해야 합니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(조 )이 존재하여 보증금 300만원을 인수해야 한다는 점입니다. 또한, 토지 이용계획 상 다수의 도시계획적 제한사항이 존재하여 향후 재건축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

감정가 대비 높은 채권 총액은 경매 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있음을 시사합니다.

8. 투자 포인트

2.

8.1. 입지적 장점

제주시 연동 지역은 제주 국제공항 접근성 및 생활 인프라가 우수하여 꾸준한 수요 기대.

신제주초등학교 인근의 주거 환경.

8.2. 소액 인수 보증금

대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 3,000,000원으로 비교적 소액.

8.3. 다용도 활용 가능성

주거용 아파트 외 제2종 근린생활시설 용도로도 활용 가능한 건물.

9. 예상 입찰가

2.

9.1. 인수 보증금

인수되는 임차인 보증금: 3,000,000원

9.2. 입찰가 산정 고려사항

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 3,000,000원을 인수해야 하므로, 예상 입찰가는 이를 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

총체적인 경매 비용, 명도 비용, 수리 비용, 취득세, 법무 비용 등 제반 경비를 종합적으로 고려해야 합니다.

높은 채권 총액으로 인한 경쟁 상황 및 향후 시장 전망을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

9.3. 제안

본 물건의 감정가는 113,901,780원입니다.

인수 보증금 3,000,000원을 제외한 실질 가치 기준 예측 시, 적정 입찰가는 감정가의 70%~80% 수준인 약 77,631,246원 ~ 88,721,424원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (이는 일반적인 시세 및 시장 상황을 고려한 제안이며, 실제 시장 가격 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

따라서 총 투입 비용은 예상 입찰가에 인수 보증금 3,000,000원을 합산하여 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.