나이스옥션 법원경매 제주 2025타경954 [4] 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 민트하우스 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~11): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 10층건 내 제6층 제601호 등 총 11개호로서,
(사용승인일: 2013.01.30)
외 벽 : 드라이비트 및 미장석재타일붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바 닥 : 강마루 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(1~11): 아파트로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 아파트 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경954 (4)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 민트하우스 6층604호 (신제주로 19)

* 용도: 아파트 (공동주택 및 제2종근린생활시설)

* 감정가: 89,000,000원

* 토지 면적: 6.74㎡ (약 2.04평)

* 토지 지분: 6.74㎡ (약 2.04평)

* 건물 면적: 24.44㎡ (약 7.39평) - 전용면적 (제공된 정보 기준)

* 분양 면적: 제공된 정보에서 해당 호실의 분양 면적은 명시되지 않았습니다.

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일: 2013년 1월 30일

* 건축물 규모: 철근콘크리트구조, 10층 건물 중 6층 604호

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건은 북측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 제주시수산업협동조합 근저당권 (2016.09.29 접수)

* 총 채무액: 822,000,000원 (근저당권, 임의경매 등 다수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인의 주택임차권은 말소 예정입니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (LICHUNAI)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2023년 9월 25일

* 배당신고일자: 2025년 2월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (말소 예정)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 연동 지역은 제주 시내의 주요 상업 및 업무 기능이 집중된 곳으로, 풍부한 유동인구와 다양한 업종의 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있어 주거 배후 수요 또한 확보 가능합니다.

* 신제주초등학교가 인근에 위치하여 학군 수요와 관련된 이점도 고려할 수 있습니다.

* 제공된 정보상으로는 특별히 부정적이거나 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 주변 지역에 대한 상세한 현장 조사 및 추가적인 지도 검색을 통해 잠재적 리스크 요인을 파악하는 것이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 신제주초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 교통: 시내외 버스 노선 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 편의시설: 단지 주변 근린생활시설 밀집 지역으로 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 복합: 해당 물건은 아파트와 제2종근린생활시설로 모두 이용 가능한 복합 용도로 등기되어 있습니다. 이는 다양한 활용 가능성을 제공하지만, 업종 선택 및 운영에 따라 발생할 수 있는 민원이나 관리상의 어려움을 고려해야 합니다.

* 도시계획 제한: 일반상업지역, 고도지구(45M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 규정을 상세히 확인해야 합니다.

* 높은 총 채무액: 총 채무액이 822,000,000원으로 감정가에 비해 매우 높아 경매 취하 가능성은 낮지만, 채무 구조의 복잡성으로 인한 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하므로, 경매 후에도 해당 권리가 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. 지상권의 내용과 범위, 권리자와의 관계 등을 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 제주 시내 주요 지역인 연동에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

* 아파트와 근린생활시설의 복합 용도로 활용이 가능하며, 소형 면적으로 투자 또는 실거주 목적으로 접근해 볼 수 있습니다.

* 다수의 도시계획 제한 사항과 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 권리 관계는 신중한 검토를 요구합니다.

* 부동산 임의경매로 진행되어 인수되는 보증금은 없으나, 총 채무액이 높아 권리 분석에 더욱 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 장점: 제주 시내 중심 지역으로 유동인구 및 생활 인프라가 풍부한 연동에 위치하여 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 활용도: 아파트로서의 주거 기능과 상가로서의 사업 기능을 겸할 수 있어 다양한 수익 창출이 기대됩니다.

* 소형 면적: 24.44㎡ (약 7.39평)의 전용 면적은 소액 투자자나 1인 가구에게 매력적인 조건이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 현 상태, 명도 과정의 난이도, 향후 시장 전망, 그리고 매각으로 인수되는 권리 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 경매 물건의 감정가는 89,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 제시된 감정가를 기준으로 하되, 추가적인 시세 조사와 전문가의 의견을 종합하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.