나이스옥션 법원경매 제주 2025타경954 [5] 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 민트하우스 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~11): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 10층건 내 제6층 제601호 등 총 11개호로서,
(사용승인일: 2013.01.30)
외 벽 : 드라이비트 및 미장석재타일붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바 닥 : 강마루 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(1~11): 아파트로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 아파트 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 민트하우스 6층605호

사건번호: 제주지방법원 2025타경954 (5)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 293-15 (도로명 주소: 제주특별자치도 제주시 은남4길 19)

용도: 아파트 (건축물대장상 복합용도: 공동주택, 제2종근린생활시설)

감정가: 118,000,000원

면적:

토지면적: 9.03㎡ (약 2.73평)

건물면적: 32.77㎡ (약 9.91평, 전용면적 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제주시수산업협동조합 (경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '신제주초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본 건 주변으로는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통: 차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

도로: 건물은 북측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 고도지구(45M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로도 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 있어 다양한 규제를 받을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 10층 건물 중 6층 605호에 해당하는 집합건물입니다.

건물의 사용승인일은 2013년 1월 30일입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 9월 29일 접수된 제주시수산업협동조합의 근저당권입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 현재 해당 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황을 살펴보면, 인수할 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 임차보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 약 772,000,000원으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 연동 지역은 주거와 상업 시설이 복합적으로 발달된 곳입니다.

신제주초등학교가 인근에 있어 교육 환경에 대한 긍정적인 요소를 고려할 수 있습니다.

근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 용이합니다.

제주시 내 주요 상업지구 및 관공서 등으로의 접근성이 양호한 편으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조로, 10층 건물 중 6층에 해당합니다.

내부 마감: 바닥은 강마루, 벽체는 벽지 및 타일, 외벽은 드라이비트 및 석재 타일 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 샷시를 사용했습니다.

설비: 아파트로서 갖추어야 할 기본 위생, 급배수, 난방(보일러), 냉방(천정형 시스템 에어컨), 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등 여러 가지 규제가 존재합니다. 이는 향후 건물의 신축, 증축, 개축 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로 투자 결정 시 반드시 확인해야 합니다.

본 건은 공동담보로 설정되어 있는 물건으로, 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

제주 지역의 경우, 관광객 수요, 인구 유입, 지속적인 개발 사업 등으로 인해 부동산 시장의 변동성이 클 수 있습니다.

혐오시설은 본건 직접 인근에서 확인되지 않았으나, 도시 개발 과정에서 발생할 수 있는 환경적 요인에 대한 장기적인 관찰이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 연동이라는 입지적 장점과 아파트로서의 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하게 정리될 예정으로, 낙찰자는 법적으로 소멸되는 권리 외에 추가적인 권리 인수 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 복합적인 토지이용계획상의 규제들이 존재하므로, 재산권 행사의 제약 가능성을 충분히 인지하고 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

제주시 중심 지역에 위치하여 상대적으로 높은 주거 선호도 및 투자 가치 기대.

말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸되어 권리 분석이 용이하고 인수 부담이 적음.

아파트로서 갖춘 기본 생활 편의시설 및 최근 사용승인 건물이라는 점.

감정평가액을 기준으로 시세 비교 분석을 통해 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

본 보고서에서는 공개된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

실거래가, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례, 법원 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 개별적인 심층 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.