나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1998 [2] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2179 한양연립주택 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 기호(1): 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '동남초등학교' 서측 인근에 위치 하며, 일대는 주택지대로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재 합니다. - 기호(2): 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '성산중학교' 북서측 근거리에 위 치하며, 일대는 주택지대로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 농경지, 등이 혼 재합니다.

교통상황

- 기호(1, 2): 차량의 통행이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통사 정은 보통입니다.

건물의 구조

- 기호(1): 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 구조로 <사용승인일: 2002.12.16.> 외벽: 페인트 마감 등. 창호: PVC창호 등. - 기호(2): 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층 구조로 <사용승인일: 1997.02.03.> 외벽: 페인트 마감 등. 내벽: 벽지 마감 등. 바닥: 강마루 마감 등. 창호: PVC창호 등.

이용상태

- 기호(1): 다세대주택으로 이용중입니다. - 기호(2): 연립주택으로 이용중입니다.

설비내역

- 기호(1, 2): 기본 위생설비, 급·배수설비, 보일러에의한 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 기호(1): 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. - 기호(2): 2필지 일단의 부정형의 토지로 완경사지이고, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 기호(1): 서측으로 폭 4m~6m의 포장도로에 접합니다. - 기호(2): 북동측으로 폭 약 8m 및 서측으로 폭 4m~5m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 고성리 1090-13번지: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물 제한표면), 상대보호구역(2021-03-31), 하수처 리구역(2021-10-16), 토지거래계약에관한허가구역(2021-11-06)(제2공 항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))입니다. - 고성리 2179번지: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물 제한표면), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대 상구역), 하수처리구역(2021-10-16), 토지거래계약에관한허가구역(2021- 11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))입 니다. - 고성리 2178-2번지: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 장애물제한표면구 역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호 장애물 제한표면), 건축계획 심의대상구역(건축계획심의대상구역), 하수처리구역(2021-10-16), 토 지거래계약에관한허가구역(2021-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주 변지역(2024.11.15~2026.11.14))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본사항

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1998 (2)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 양OO

* 감정가: 130,000,000원 (1억 3천만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 물건 현황

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 2179 한양연립주택 2층 204호

* 용도: 연립주택

* 건물 사용승인일: 1997년 2월 3일

4. 토지 및 건물 정보

* 토지면적: 76.94㎡ (약 23.27평)

* 건물면적: 118.74㎡ (약 35.92평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

5. 권리 분석 요약

* 대항력 있는 임차인 존재

* 말소 기준 권리: 제주지방법원 강제경매개시결정(2025타경1998)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

2. 입지조건

3. 위치 및 주변 환경

* 기호(1) 토지(제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재): '동남초등학교' 서측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 주택지대입니다.

* 기호(2) 토지(제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재): '성산중학교' 북서측 근거리에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 주택지대입니다.

* 본건은 위 두 필지 위에 건축된 연립주택으로, 제주 동부 지역의 주거 밀집 지역에 속해 있습니다.

4. 교통망

* 차량 통행이 가능한 도로에 접해 있으며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 교통 사정은 보통 수준입니다.

5. 교육 환경

* 인근에 동남초등학교 및 성산중학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 도시계획 및 규제

* 고성리 1090-13번지, 2179번지, 2178-2번지 일대는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

* 특히, 본건 토지는 제2공항 개발사업 예정 지역 및 주변 지역으로 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.11.15~2026.11.14)에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용 및 거래에 제한을 받을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

4. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 강제경매 개시 결정(양무아, 채권액 192,082,191원)이 등기되어 있으며, 해당 강제경매 개시 결정이 말소기준권리입니다.

5. 임차인 분석

* 임차인: 박OO

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 2월 27일

* 확정일자: 2025년 1월 16일

* 대항력: 있음

* 주요 특징: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 110,000,000원의 인수 가능성이 있으나, 권리분석 결과 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 있으나, 본건은 금액이 명확하며 인수 보증금 0원으로 분석됨.)

6. 권리 분석 결과

* 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 권리분석상 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 다만, 임차인 박OO의 경우 2025년 2월 27일에 전입하였고, 해당 물건의 감정평가서 요약본 작성일이 2026년 8월 11일이므로, 임차인의 권리 존속 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

5. 주변 상업시설

* 본건은 주택지대 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 대규모 상업 시설은 차량 이동이 필요합니다.

6. 향후 개발 가능성

* 제2공항 개발 사업 예정 지역으로 지정된 점은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 내포하지만, 동시에 토지 이용 규제 강화로 인한 개발 행위 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

6. 편의시설

* 인근에 '동남초등학교', '성산중학교'가 위치하여 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 차량 이동 시 성산읍 소재의 마트, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 녹지 및 휴식공간

* 주변에 농경지와 산재한 주택지대가 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다. 성산일출봉 등 관광지와 인접하여 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

8. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석

* 최근 2026년 4월 8일, 78.48㎡ 면적의 다세대 주택이 12,000만원에 거래되었습니다. (건축년도 1994년)

* 2026년 6월 5일, 45㎡ 면적의 다세대 주택이 7,400만원에 거래되었습니다. (건축년도 2003년)

* 2026년 7월 10일, 77.32㎡ 면적의 다세대 주택이 12,650만원에 거래되었습니다. (건축년도 1991년)

* 본건과 유사한 면적(약 77㎡)의 다세대 주택이 12,000만원 ~ 12,650만원 사이에 거래된 것을 볼 때, 본건의 감정가 13,000만원은 최근 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 보입니다.

* 건물 면적 118.74㎡ (약 35.92평)를 기준으로, 최근 거래된 면적당 평균 가격(약 152.9만원/㎡ ~ 164.4만원/㎡)을 적용하면, 약 190,000,000원 (1억 9천만원) 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

7. 대항력 있는 임차인

* 박OO 임차인은 대항력이 있으나, 권리분석상 인수 보증금이 없는 것으로 판단되었습니다. 하지만 임차인의 전입일자(2025.02.27)가 감정평가서 요약본 작성일(2026.08.11)보다 앞서므로, 임차인의 보증금 반환 채권이 소멸되었는지 혹은 다른 법적 쟁점이 있는지 등 권리 관계에 대한 심층적인 법률 검토가 필요합니다.

8. 토지이용 규제

* 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역으로 지정된 토지거래계약 허가구역에 해당합니다. 향후 해당 사업의 진행 여부 및 규제 강화에 따라 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

9. 건물 노후도

* 본건 건물의 사용승인일은 1997년 2월 3일로, 약 30년 가까이 되어 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 건물의 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

10. 제주 제2공항 관련 영향

* 제2공항 예정 지역으로 지정됨에 따라, 공항 건설 관련 소음, 교통량 증가, 환경 변화 등의 잠재적 영향이 있을 수 있으며, 이는 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수도 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 성산읍 고성리에 위치한 연립주택으로, 교육 및 교통 환경이 비교적 양호하며 주변에 편의시설이 갖추어져 있습니다. 최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 잠재적 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 제2공항 예정 지역 편입으로 인한 토지이용 규제 및 잠재적 환경 변화, 건물 노후도 등은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 특히 임차인의 권리관계와 제2공항 사업 진행 상황 및 규제 변화를 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 높은 주변 시세 형성: 최근 유사 면적 물건이 12,000만원 ~ 12,650만원에 거래된 점을 고려할 때, 약 19,000만원으로 추정되는 시장 가치 대비 감정가(13,000만원)가 상대적으로 낮아 시세 차익 가능성이 있습니다.

* 양호한 교육 및 생활 환경: 동남초, 성산중 인근에 위치하며 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 제2공항 개발 잠재력: 개발 사업 예정 지역으로 편입되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원이나, 최근 실거래가 및 전용면적 기준 추정 시세는 약 190,000,000원으로 분석됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 인수되지 않는다는 권리분석 결과를 감안할 때, 낙찰 후 추가적인 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

따라서, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰하기 위해, 추정 시세의 80% 수준인 약 150,000,000원에서 160,000,000원 사이로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계에 대한 법률적 최종 검토, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.