나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2116 [2] 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1522-2 제4층 제406호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 서호동 소재 “새서귀초등학교” 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 숙박시설, 공공시설, 주택(단독·공동) 및 나지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 / 지상10층 건물 내 제3층 제305호(1), 제4층 제406호(2)로서, 외 벽: 알루미늄복합판넬, 커튼월, 제주석 등, 창 호: 샷시창 등임.

이용상태

1,2) 공히 호텔로 이용중임.

설비내역

기본급·배수설비, 기본위생설비, 기본전기설비, 천장매립형 냉·난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 25m, 남측으로 폭 약 18m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-16), 공공공지(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(2013- 08-30)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의 대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(20 24-10-16)<하수도법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경2116 (2)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1522-2 제4층 제406호 (도로명주소: 제주특별자치도 서귀포시 서호중로 65 (서호동))

용도: 숙박시설

감정가: 128,000,000원

토지면적: 5.91㎡ (약 1.79평)

토지 지분: 5.9134㎡ (약 1.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.62㎡ (약 7.75평)

건물 지분: 25.62㎡ (약 7.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOO (농협은행주식회사)

건축물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 / 지상10층 건물 중 제4층 제406호

사용승인일: 2015년 8월 24일

1.1. 입지조건

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 서호동에 위치하며, "새서귀초등학교" 남동측 근거리에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 숙박시설, 공공시설, 주택(단독·공동) 및 나지 등이 혼재된 지역입니다.

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지는 인접 도로 대비 대체로 평탄한 사다리형이며, 현재 숙박시설 부지로 이용 중입니다.

서측으로는 폭 약 25m, 남측으로는 폭 약 18m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 근린상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-16), 공공공지(저촉), 대로3류(2013-08-30)(접합), 가축사육제한구역(2023.10.20.), 건축계획심의 대상구역, 하수처리구역(2024-10-16) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농협은행주식회사입니다.

말소기준권리는 2015년 10월 7일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권금액 178,800,000원)입니다.

등기부채권 총액은 178,800,000원입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 숙박시설, 공공시설, 주택 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어 다양한 업종이 공존하는 상권입니다.

현재 건물은 호텔로 이용 중이며, 이는 관광객을 대상으로 한 상권 형성에 유리한 조건으로 판단됩니다.

주변에 새서귀초등학교가 위치하여 가족 단위 방문객에게도 친숙한 환경을 제공할 수 있습니다.

제주 관광 산업의 성장세와 서귀포시의 관광지로서의 잠재력을 고려할 때, 숙박시설로서의 상권 가치는 높다고 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 새서귀초등학교가 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

숙박시설, 공공시설, 주택 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어졌을 것으로 예상됩니다.

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성이 좋아 지역 내 이동 및 광역 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 현황이 미상이며, 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않았습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 존속 여부 및 권리 내용은 낙찰 후 인수 여부를 결정하는 중요한 요소가 되므로, 반드시 권리 분석을 통해 명확히 확인해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 건축계획심의 대상구역, 공공공지(저촉), 하수처리구역 등 다수의 제한 사항이 존재합니다. 향후 토지 이용 및 건축 시 이러한 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

건축물 용도가 현재 호텔로 사용 중이나, 향후 용도 변경 또는 건축 관련 규제 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시의 숙박시설로서, 새서귀초등학교 인근이라는 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

철근콘크리트 구조의 건물은 기본적인 설비(냉난방, 위생, 전기, 승강기 등)를 갖추고 있으며, 사용 승인일로부터 비교적 신축에 속합니다.

권리 관계는 말소기준권리 외 인수할 만한 권리가 없어 비교적 깔끔한 편이나, 임차인 현황 미상 및 지상권 존재 가능성은 낙찰 후 추가적인 확인 및 부담이 될 수 있습니다.

토지 이용 계획상의 다양한 제한 사항은 향후 활용 방안에 대한 신중한 검토를 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

제주도 관광 산업의 지속적인 성장 가능성에 기반한 숙박시설 투자 메리트가 있습니다.

새서귀초등학교 인근이라는 지리적 이점은 가족 단위 관광객 유치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획상의 제한 사항을 충분히 인지하고, 이를 극복할 수 있는 합법적인 활용 방안(예: 임대 수익 극대화, 직접 운영 전략 등)을 모색한다면 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

경매 절차를 통해 시장 가격보다 합리적인 가격으로 취득할 경우, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 128,000,000원입니다.

임차인 현황이 미상이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 존재할 가능성이 있어 추가적인 조사와 신중한 판단이 필요합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정할 수 있으나, 명도 및 권리 관계 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 관련 법규 검토, 현장 조사 결과, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 낙찰가가 결정될 것입니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80%~90% 수준을 초기 검토 범위로 삼되, 최종 입찰가는 상세한 실사 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.