나이스옥션 법원경매 논산 2026타경20042 [4] 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-96 주건축물 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연무읍 동산리 소재 '연무중앙초등학교' 서측 인근에 위치하는 승강기겸용 계단통행식 구분건물(다세대주택)로서 주위일원은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하므로, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 구분건물로서 - 외 벽 : 벽돌치장 쌓기 및 석재붙임 마감 - 내 벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등 - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 (1) : 주건축물 제1동 제2층 제201호로 이용 중임. 기호 (2) : 주건축물 제1동 제3층 제302호로 이용 중임. 기호 (3) : 주건축물 제1동 제2층 제202호로 이용 중임. 기호 (4) : 주건축물 제1동 제4층 제402호로 이용 중임. 기호 (5) : 주건축물 제1동 제3층 제301호로 이용 중임. 기호 (6) : 주건축물 제1동 제4층 제401호로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비(LPG), 소방관련설비, 공동현관보안설비, 승강기설비, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 필지 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한, 상대보호구역(2025-09-02)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 토지/건물 정보

소재지: 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-96, 주건축물 1동 4층 402호

건물 용도: 다세대주택

토지 면적: 41.82㎡ (약 12.64평)

건물 면적: 59.12㎡ (약 17.89평)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

총 건물 면적 (참고): 659.1616㎡

총 토지 면적 (참고): 316㎡

1.2. 매각 대상 및 경매 정보

사건번호: 논산지원 2026타경20042 (4)

감정가: 233,000,000원 (2억 3천 3백만원)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 으뜸새마을금고

공동담보: 본 건은 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청남도 논산시 연무읍 동산리 소재 '연무중앙초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

토지 형상은 사다리형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

주변 지역은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

주변에 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높으며, 교통편이 우수하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

소유권 보존: 유한회사의림건설 (2023.02.09)

근저당권 (말소기준권리): 으뜸새마을금고 (2023.03.02, 940,800,000원)

압류: 국민건강보험공단 (2024.05.16)

근저당권: 주식회사대경대부 (2024.09.09, 45,000,000원)

압류: 북대전세무서장 (2025.07.10)

임의경매개시결정: 으뜸새마을금고 (2026.02.04, 909,980,220원)

압류: 논산시 (2026.02.11)

등기부채권 총액: 985,800,000원 (이는 근저당권 및 기타 채권액 합계로, 경매 진행 과정에서 말소될 예정입니다.)

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

본 건 402호에는 임차인 김 씨가 거주 중입니다.

보증금: 20,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2025년 02월 10일

확정일자: 2025년 02월 10일

배당신고일자: 2026년 04월 14일

대항력: 없음

권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다. (0원)

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 경매 절차를 통해 보증금 회수에 우선순위가 낮을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 2026년 7월, 본건과 유사한 인근 지역 다세대주택(약 50.285㎡ / 15.21평)의 매매가는 6,500만원에서 7,000만원 수준으로 확인되었습니다.

본건은 전용면적 약 17.89평으로, 최근 거래된 물건들보다 면적이 소폭 넓은 편입니다.

최근 거래된 2층 물건 (약 15.21평)이 7,000만원에 거래된 점을 감안하면, 평당 약 460만원 수준으로 볼 수 있습니다.

4.2. 예상 감정가 대비 시세 분석

본건의 감정가는 233,000,000원 (2억 3천 3백만원)으로, 최근 확인된 주변 시세 (6,500만원 ~ 7,000만원)와 비교 시 현저히 높은 수준입니다.

이는 감정평가 시점의 시장 상황, 또는 평가 기준의 차이에 기인할 수 있습니다.

실제 시장에서는 본건의 면적(약 17.89평)과 최근 거래가(약 7,000만원 내외)를 고려할 때, 8,000만원 ~ 9,000만원 범위가 현실적인 시세로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

연무중앙초등학교가 서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

기타 중학교, 고등학교 등 교육 시설 접근성 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의 시설

본건 주변으로는 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

마트, 편의점, 식당, 카페 등이 있어 기본적인 생활 영위가 가능합니다.

스포츠시설, 병원, 공원 등의 편의시설 이용도 가능합니다.

5.3. 주변 환경

본 건 인근 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

주변 환경은 대체로 조용하고 평온한 생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 다수의 근저당 및 압류, 경매개시결정 등이 설정되어 있으나, 말소기준권리(을4, 으뜸새마을금고 근저당) 이하 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

임차인이 있으나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 단, 임차인이 배당받지 못할 경우 명도 저항의 가능성은 배제할 수 없습니다.

6.2. 시장 리스크

감정가(2억 3천 3백만원)와 최근 실거래가(6,500만원 ~ 7,000만원) 간의 큰 괴리가 존재합니다.

입찰 시점의 시장 상황 변화 및 낙찰 후 급매 또는 시세 하락 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 건은 충청남도 논산시 연무읍에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라와 교육 시설 접근성이 양호합니다.

권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임차인의 대항력 부재로 인한 명도 관련 이슈는 발생할 수 있습니다.

가장 큰 특징은 감정가와 실거래가 간의 상당한 차이입니다. 이는 투자자에게 기회가 될 수도 있으나, 가격 형성의 근거를 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

주변 지역의 시세는 6,500만원~7,000만원 수준으로 파악되나, 본건은 이보다 면적이 넓어 잠재적 가치가 더 높을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 현저히 낮은 시세로 인한 시세차익 기대감이 있습니다.

명확한 권리 관계 및 소멸 예정 권리들로 인한 안전성이 있습니다.

입지 대비 합리적인 면적을 갖춘 다세대주택입니다.

임차인이 있으나 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 233,000,000원 (2억 3천 3백만원)입니다.

최근 실거래가 및 면적을 고려한 보수적인 시세 분석 결과, 약 80,000,000원 ~ 90,000,000원 (8천만원 ~ 9천만원) 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

투자 목적, 자금 계획, 희망 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.